房屋被凍結‧買賣還能進行？

2016-05-08 13:01

 

煩惱人說，他在去年12月出售一間房屋，只收3千令吉的訂金，拖了3個月，才簽署買賣合約，按程序收10%首期錢，就在準備辦理割名手續時，被別人申請凍結房屋，造成交易至今仍未能完成。

請問： 

 

一、房屋是私人產業，為甚麼別人可以申請凍結？

二、房屋若被凍結，是否還可以進行買賣手續？

三、在申請解除凍結的過程，需要多長時間？

四、在這期間，買賣雙方需要做出甚麼努力，或可達致甚麼協議？

 

答：林律師回答煩惱人的提問時說，煩惱人必須找出是誰對有關產業申請凍結，買方有資格對產業申請進私人凍結、以捍衛其利益。 不過，假如是由第三者申請，煩惱人有一個選擇，就是到產業所屬的土地局填一張表格，或者到高庭申請庭令，以撤除凍結令。 另外，煩惱人也可以針對第三者錯誤申請凍結，向他要求索賠，要撤銷凍結令可能需要6個月或更長的時間。 因此，假如凍結令是由第三方申請，最好要告訴買方，如果凍結令仍在，買方的貸款銀行律師不可能發出屋款給賣方，因此，煩惱人也不可能拿到錢。 煩惱人可以繼續他的賣屋計劃，不過，必須確保凍結令能取消，才可以領到錢，他也必須確保在撤銷凍結令期間，買方是否願意等。 假如買方願意等，最好是雙方簽署一份延長交易的文件，以避免在交易進行期間引起爭議。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

購二手屋須代還管理費？

珍妮說，她在2015年9月簽署買賣合約，購買了一間二手公寓，並於2016年1月獲得賣方交給律師的公寓鑰匙。 她問，第一手買主之前拖欠的管理與服務費、維修儲備金、門牌稅，是否應該由她來還？

 

另外，每月管理服務費是250令吉，發展商卻徵收60令吉的維修儲備金，這是否合理？

 

答：珍妮讀者的來信有幾個疑問，信中沒有提及公寓單位是否已有分層地契，假設是沒有分層地契，賣主欲脫售公寓之前，必須尋求發展商的批准，如果賣主沒有還清發展商所拖欠的管理與服務費、維修儲備金，發展商是不可能同意他的賣屋申請。 另外，律師除了確保賣主清還以上的費用，還必須確保他已繳清水費、電費、門牌稅及排污費等費用，才能將最後一筆屋款交給賣方。 關於發展商對維修儲備金的徵收，他只能徵收管理與服務費的10%為維修儲備金，假如管理與維修費是250令吉，那麼每月的維修儲備金為25令吉，發展商不能任意提高有關的收費。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

房屋轉名‧省不得

許小姐來信提問關於房屋轉名的手續，她說，我們姐弟聯名買下來的房屋，即將供完房屋貸款，在口頭上，弟弟已經放棄這間屋子，而且—直以來他只付過少許的費用。 目前，房屋的地契在金融公司，我們曉得房屋割名的印花稅是相當昂貴（我們的屋子市值是70萬令吉）。    

請問：有沒有其他比較低的花費，以便我可以把屋子轉去我的名字？

答：林律師回答許小姐的問題時表示，轉移產業擁有權必須面對割名、支付印花稅，這過程是無法避免的，儘管印花稅的數目不小，但相比產業的價值，比例還是偏小的。 為保障本身在產業的擁有權與利益，支付轉移產業擁有權所需的律師費、印花稅，這些都是必須面對的開銷，畢竟產業的價值遠遠超出所付出的費用，辦好相關手續是最妥善的辦法，避免因小失大。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

一旦地契分割‧售賣無須經過同意

2016-05-08 13:08

 

一旦土地的地契已經分割，個別地主比較容易對土地的用途進行處理，在準備裝修或售賣之前，可以分開提出申請，不需要尋求另一名地主的同意與簽名。” 署名“產業問診室忠實讀者”來信說，爺爺留了間老家給伯伯和爸爸兩人，不久前做了土地分割手續（地契一分為二），費用2千多令吉，而且大約要等半年的時間才能辦妥。

 

請問：土地的地契在分割後，如果要擴建、立遺囑、售賣土地，是否就不必徵求對方的同意了？ 另外，分割土地是為了方便下一代，以省卻不必要的麻煩，而且計劃翻新老家（屬於我們的那一半），以便一家人入住。 除此之外，如果月入有2千500新幣（身為馬勞），而且才開始打工半年，尚未有積蓄，能申請到房屋貸款嗎？ 還有，如果想翻新成半獨立式的3層樓洋房，大概需要多少資金？

 

 

 

答：林若輝律師回答署名“產業問診室忠實讀者”的問題時指出，假如你爺爺留給伯伯和爸爸兩人的土地，地契已分割，就會有兩張地契，就是伯伯一張、爸爸一張。 一旦土地的地契已經分割，個別地主比較容易對土地的用途進行處理，在準備裝修或售賣之前，可以分開提出申請，不需要尋求另一名地主的同意與簽名。 關於貸款，可以向銀行申請，並向銀行貸款部的職員瞭解細節，至於是否批准則完全在於銀行的決定。 另外，關於房屋裝修費，可以向房屋裝修商、承包商瞭解詳情，當然，也可以多問幾家裝修公司，比較後才做決定。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）