收不到保证回酬

问：

陈律师，你好。

我在武吉免登买了一间服务式公寓，当初发展商承诺每年6%投资回酬，而且买卖合约也写得很清楚。

但是一年后，发展商已停止发投资回酬给业主；我问过其他业主，大家的情况都一样，而且发展商避而不见。

我想问：

1. 是不是已发生很多类似个案？
2. 买卖合约列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，有法律效应吗?
3. 身为业主，我们现在该怎办？可以委托律师起诉发展商吗？

~~吉隆坡 蒋德

答：

1. 这类型的案件曾经发生过。 
2. 如果买卖合约内列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，那有法律效应。
3. 如果发展商违反，那业主有权根据买卖合约内的条例，向发展商采取法律行动。建议你带着合约向律师询问详情。

(陈佐彬)

地主去世，地段追得回吗？ (2)

问：

再来，我有另一块住家地，暂时还不打算用来建房子。但最近有发展商收购了这地皮周围的地段。其实我不想卖这块地，但我担心发展商会将国能电房建在我地旁或是改变规划，而我的地变成大家共用的道路，那我名下的地就会变成不值钱。我该如何避免或注意发展商耍手段？我该如何保障我的地，不会变成电房或其他共用空间？

 

 

答：

如果您是地契上所注明的土地拥有人，那发展商或国能都无权动用您的土地来建设马路或电房。

 

如果该发展商或国能动用了您的土地，您可向法庭申请禁令阻止，并向他们索取合理的赔偿。

 

但是，如果地方政府打算征收您的土地以便作为公共发展用途，并以土地市价加上其他合理的费用做为赔偿， 那您就无法不把该土地转让给政府。

 

(陈佐彬)

地主去世，地段追得回吗？(1)

问：

陈律师你好， 以下有2个问题想请教您。

很早前买了一片5英亩，属于总地契（master title）其中一个单位（LOT）的空地。当时，地主还没有分割地契，而我也没有申请冻结令（caveat）。 几年前地主死了，他老婆将整片地给了发展商；发展商建的房子也卖完了。

 

发展商有说要赔钱给我，但是价钱不理想。

 

请问现在我能做什么？在法律上，发展商是否有权不理赔我，因为和我签约原地主已去世，不关发展商的事。我该向谁追讨我的地呢？

 

 

答：

马来西亚各州的产权登记制是采用澳洲托伦斯制度(TORRENS SYSTEM)，并且由各州土地局以及土地和矿业部门统一监管。简单来说，马来西亚法律制度只承认地契上所注册的名字是该土地拥有人。

 

若发展商是通过合法的买卖合约来购买整块地，而在买卖交易的过程中也未从土地查册(Land Search)中查出您是其中一个Lot的地主，那由此可见发展商已经做了该土地的尽职调查(Due Diligence)，是法律所承认的付出价值的真诚购买者(Bona Fide Purchaser)。

 

在土地转让给他们之后，照理说，他们是有权不理赔您的。

 

而整件事情的关键就是在于您并没有及时采取任何行动来保障您的利益，例如向土地局申请私人冻结令 (Private Caveat)。

 

事隔多年，发展商也将整块地发展了，而屋子也售完了。在这样的情况下，您别无选择，也只能接受发展商愿意给您的赔偿。

(陈佐彬)

二手屋如何发分层地契？

问：

 

陈律师你好，不久前通过一位房地产经纪，买了一间刚建好的公寓。

 

我知道，分层地契一般都是数年后才会发下来，想了解，这个公寓单位之后发出来的分层地契，是直接给我还是会先发给第一位屋主？

 

是不是我和第一位业主签了买卖合约，我就是合法业主？在官方机构的业权拥有纪录，是否也会自动更新，或我必须自己通知相关部门？

 

感恩。

 

～威省 覃先生～

答：

 

根据你的情况，发展商仍未将地契转移到业主名下。因此，发展商可以将分层地契直接转移到你的名字，无需从发展商转移到第一任业主名下，再从那边转移到你名下。

 

这公寓会以转让契约的方式（Deed of Assignment by way of Transfer）脱售。

 

在脱售前第一任业主必须得到发展商的确认（Confirm）方能依据买卖合约脱售给你。因此，获得发展商的确认后，发展商会自动更新其资料。若你想确定发展商资料库已更新，可以向发展商询问详情。

 

(陈佐彬)

律师如何收费？

问：

陈律师，你好。我朋友是室内设计师兼装修主要承包商，与屋主因某些问题，无法继续完成剩下的30%工程，余账十多万令吉还没收到。

屋主之后找了朋友之前雇用的二线承包商（subcon），以更低的价钱完成剩下的工作。

朋友之后聘用一位律师处理，对方开始时开价约2万令吉，并答应会追回屋主所欠的十多万令吉尾数。

岂料，到最后律师费变4万令吉，但追回来的余款只有8万令吉左右，整个过程感觉上有点白做。

想请问一下，大马有没有类似香港的法律援助部门，可协助这类法律问题？至少还可提供一些基本知识，同时费用合理。

我试过找过一位律师，只是开个档，写了3页的回复信，就收费6800令吉。

第二，我想问，如果律师开档并写了几张回复信，过了一段时间，双方私下达成共识后，需要通知律师结案吗？律师费是否当有事情要求才收费？或是以时间长短来计算？

最后，我还想问，一般的律师收费可有标准？一般如何计算？而我们一般的市民需要有什么基本知识，以防双方误解？

～吉隆坡 薛先生～

 

答：

一．在聘用律师处理任何事物时，可先请律师给你整个案子的报价单。同时，确认除了律师费以外你是否需要支付其他费用，如法庭堂费、文件注册费、印花税等等。如果觉得费用不合理，那你可以向其他律师咨询并索取报价单。

 

需要法律援助却又无法负担费用的公众，可向法律援助局(Jabatan Bantuan Guaman)或律师公会法律援助中心(Bar Council Legal Aid Centre)求助。但是，公众必须符合以下条件：

 

法律援助局(Jabatan Bantuan Guaman)

(a)年收入不超过2.5万令吉；

(b)如果年收入超过2.5万令吉, 但必须少于3万令吉。如果收入介于2.5万至3万令吉，你必须缴交300令吉的献金(Contribution)。

 

律师公会法律援助中心(Bar Council Legal Aid Centre)

(a)单身月入（扣除开销后）不超过650令吉，已婚人士则是900令吉。

(b)此外，不能拥有超出以下价值的资产：

●摩托车：4500令吉

●房子：4.5万令吉

●车子：2万令吉

●存款：5000令吉

 

(c)能够得到援助的范围包括刑事法(Criminal law)、家庭法(Family law)、 劳工法(Labour law) 、回教法(Syariah law)和大众的利益(Public Interest)。

 

二．双方私下达成协议后必须尽早通知律师，一来律师可协助你了解有关协议是否带来任何法律刑责；再来也可避免律师因不知情花费更多时间继续跟进案子。律师的收费一般以所花费的时间来计算，而每个律师的时费则有所不同。

 

三．除了特定事项如房屋买卖、贷款文件、抵押文件等有法律规定的律师费计算法，其他事项律师征收的费用并没有一个特定规范。费用一般依据律师的经验、案件的复杂性、花费的时间、包含的文件、案件的地区等来收费。如之前提到，尽可能在聘用律师前取得报价单同时，了解有关律师的收费形式以防任何误解。

 

(陈佐彬)

联名业主利益平分

问：
我和哥哥之前联名买了一间店面，大家一起分担供期。

之后，哥哥成功将店面出租出去，每月租金2000令吉，在扣除基本开销后，每个月给我700令吉。当时我觉得还可以，就接受了。
之后，哥哥告诉我，因为他不懂扣税的事，所以要我报税时，自行承担这2000租金，而他就不必再报了。我当时也答应了。

后来才发现，这无形中让我必须缴付更多的税，而且我还发现，原来店面的租金其实是3000令吉，哥哥瞒着我多收1000令吉。我追问哥哥，他还理直气壮的说，店面出租的事完全是他处理，应该多拿一些。我顿时无语。

我想问，既然是联名业主，租金是否就应该平分？我是否有权争取？如果我无法说服哥哥平分租金的话，是否有什么法律途径解决？

答：

根据国家土地法令，房产若是以两个人的名下注册，两人都拥有该产业相等的权利及分配，所以你有权利通过法律诉讼去争取相等的租金。

但还是建议你，同时考虑法律诉讼所需的花费及时间。

或许你可和哥哥商谈下次店面出租事让你处理，同样的你可以拿多些租金等条件而化解这件事。

(陈佐彬)

購土著單位有沒有風險？

2016-05-03 09:30

張先生說，我和朋友各看中一間共管公寓單位，向發展商詢問時，它直接表明賣剩單位不多，如果要購買，合約裡將會註明沒有保修期（他說這是現狀先賣，情況和購買二手屋一樣）。

請問：發展商有這樣的權力來制定買賣合約嗎？

另外，發展商的市場促銷人員說，其中幾間是土著單位，我們想知道：“購買土著單位是否會有風險？應該注意哪些細節？”

 

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商完成建屋工程之後，還有一些賣剩的房產單位，通常會以二手屋的買賣程序來交易，按照一般的市場行規：3+1來完成，就是簽署買賣合約後的3個月完成。

賣剩單位
以二手屋買賣程序交易

假如未能在3個月內完成，另加一個月寬限期，寬限期的這個月買方必須支付賣方利息，以這個讀者的情況，賣方是發展商。

賣方發展商基於有關房產單位已經完工，水、電賬戶是發展商的名字，與買方簽署買賣合約後，發展商將把有關賬戶轉到買方名下，買方則需要支付水、電賬戶抵押金。

由於發展商採用轉售的方式進行，因此，他會選擇在買賣合約內、表明沒有房屋義務修補期，這種情況好比發展商在建屋工程開始時，預先多買了幾個單位。當然，也可以說是賣不完自己握住，建好了繼續努力推售。

在經濟好景期，發展商在銷售已建好的房產單位，多數會調高售價，以彌補他握住房產單位的資金。當然，多數的發展商在移交房屋給購屋者時，也會提供基本的義務修補，只是購屋者一般無法享有全數的義務修補房屋。按照標準的買賣合約，購屋者與發展商簽署合約後，會獲得至少18個月或24個月（法令修訂後增至24個月）的義務修補房屋有效期。

提到購買土著單位的問題，如果發展商表明哪是賣剩的土著單位，那麼要詢問發展商是否已經申請開放轉售。假如有，可以要求發展商出示申請開放轉售獲批的信件，這樣比較妥當。

一般來說，發展商若按正規程序申請，並獲得批准，購買已開放轉售的土著單位，不會有問題。

（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）