楼上单位漏水‧能向发展商提修补吗？

2016.07.03

伍小姐来信指出，她对于其公寓单位最近漏水的问题非常苦恼，整栋公寓大楼共有20层，她住的是第14层楼。

 

现在的问题是，其单位的主人房、小房及厕所皆出现漏水问题，水是从楼上单位流下来。可是，这个公寓单位的屋龄已经5年了。请问：“我还能向发展商提出修补要求吗？”

 

答：购屋者协会中文组主任陈钟灵指出，伍小姐购买该公寓单位，从兴建至交屋，一般是不能超过36个月的时间，再加上24个月（或至少18个月）的义务修补期，很可能已过了购屋者享有的义务修补期便利。

 

假设产业的屋龄已超过5年，严格来说，已不再属于发展商应该履行修补房屋问题的有效期内。

 

说到漏水的问题，伍小姐面对的问题是由楼上单位引起，因此楼上单位的业主必须负责修理，这是分层产业业主应尽的义务。

 

伍小姐可以通过公寓管理公司与楼上单位业主接洽，管理公司的经理将会履行其职责，前来伍小姐的单位拍下漏水的照片，交给楼上单位业主，提醒他们尽快处理漏水的问题。

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥

未签约‧先付10%首期？

2016.06.26

梁小姐说，她上个月在柔佛州向发展商购买了一间排屋，屋价是32万9800令吉。

 

她给了10%首期屋款，可是现在她决定取消，发展商要扣除数千令吉的律师费和杂费，请问这是否合理？

 

至今，她尚未与发展商签署任何合约。

 

答：个人在签署买卖合约时，有意购买房屋者才支付10%首期屋款，可是，不明白为何这位读者签署合约之前，却支付了10%的首期钱？

 

发展商在收取购屋者的订钱后，一般不会退还，假如是肯退还，都会扣除一部份的钱，因为他们需要将有关单位卖给第二个人，无形增加其雇员的工作，他们将这些视为额外行政工作的收费。

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥

产权未转让‧以租户名入住‧不得拒付租金

2016.06.26

莉莉说，她以28万5000令吉，在吉隆坡郊外购买了一间中价公寓，买卖双方已经签署买卖合约，买方支付了购买价的20%给卖方律师。

可是，由于更改公司资产清理人，产业转让契约延迟发出，律师表示，有关事项将由新的资产清理公司接手。
 

她指出：“在这之前，我与该产业业主有一项口头协议，在产业拥有权转让期间，租下有关单位，我同意每个月支付800令吉租金，加上80令吉的管理维修费。”

今年5月初，她以租户身份迁入该单位居住，开始的时候还好，可是，最近发现单位的天花板有水印，她已经向业主及公寓的管理公司反映。

不过，双方并没有跟进，因此，她决定暂时不支付屋租，并已照会律师，管理公司的人员最后前来查看，证实漏水的问题来自楼上单位。

管理公司只是以油漆方式掩盖漏水造成的损坏，她并不满意他们处理问题的方式，因为这不能解决问题。

她在信中提出以下问题：
1.我是否有权利暂时不还租金？业主的律师致函给我，说我没有权利这样做，而是应该搬出有关产业，因为我不是合法的业主。
2.假如我决定不购买该项产业，因为产业的状况与第一次看到的不一样，我是否可以取消，并要求退回10%订金？
3.卖主的律师说，业主不可能对漏水的问题负责，因为漏水是楼上单位造成，由于业主已准备脱售有关单位，她难免推卸责任。
4.由于买卖合约仍在处理中，身为购屋者，我应该如何捍卫我的权益？假如需要进行一些修补，我是否可以通知银行延迟付款给卖主？

答：购屋者协会中文组主任陈钟灵说，业主的律师在信中所说的是正确的，莉莉不能以这个理由暂时不还租金给卖主，毕竟她还不是合法的业主。

另外，假如取消交易，10%订金可能被没收，公寓楼层之间出现的漏水问题，一直以来备受争议，特别是漏水因楼上单位引起，业主一是不准备承担责任，二是问题超出其能力所及的范围。

任何人在购买公寓转手单位时，必须要谨慎，虽然许多时候业主会油漆将漏水印补妆，如果漏水问题严重，即使在白天，也可以看出浴室天花板是否有水印，尽管业主油漆掩盖，只要几天时间很可能又再出现水印。

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥‧

公寓和工厂分层地契如何算？

2016.06.26

 

胡小姐说，我们四个人分别以联名方式（两人购买一间），在吉隆坡旧巴生路购买了两个公寓单位，那是10多年前的事；最近，发展商通知我们已申请进行地契分割，业主可以联络律师，以办理转移分层地契的事项。

 

当年，我们是以15万8000令吉购买有关公寓单位，面积大约900平方尺，每个公寓单位只有一个泊车位。

请问：“办理分层地契需要支付的律师费和印花税大约是多少？印花税是参照买卖合约志明的交易价计算，或是以目前的市价作为计算标准？”

 

另外，朋友的父亲不久前购买了一块工厂地皮，最近发展商申请将该地段进行地契分割，以便业主拥有个别地契，并提出大约5000令吉的印花税，律师表示这是根据买卖合约志明的售价计算出来的数目，这只是印花税，还不也包括律师的收费。

 

由于工厂地皮坐落在不理想的地点，最近市价还不到之前购买的价格。请问：“工厂地段的印花税是根据买卖合约价计算，还是参考目前的市价来计算？”

 

还有假如是在二手市场购买，在办理分层地契转移手续时，情况又如何？

 

答：林若辉律师指出，如果是与发展商购买的一手产业，在发展商进行地契分割，向购买者征收的印花税，是以买卖合约价格计算，就是首10万令吉1%、20万令吉至50万令吉征收2%，以此类推。

 

不过，假如是转手交易的产业，则以市价估算，可是，如果市价低于当初购买的价格，则不是以市价估算。

 

胡小姐与朋友购买的公寓，如今已经可以办理分层地契转移手续，产业印花税与律师的收费，皆以当年购买的价格做为计算基础。

 

林律师补充，客户支付的律师费是以律师公会在2006年10月制定的律师费架构（Solicitors Remuneration Order 2006）做准。根据第一架构第1条款，收费必须是以购买价、或是由估价局评估的价格为依据。

 

以胡小姐和朋友的例子，她们是向发展商直接购买，因此，律师费是以购买价、不是以市场价为计算基础。

 

根据2006年10月制定的律师费架构，首15万令吉1%，接下来至不超过85万令吉0.7%，以此类推；至于印花税，有关收费是这样计算：首10万令吉1%、接下来至不超过50万令吉2%。

 

关于在转手市场购买的公寓，如果准备办理分层地契，第一架构第2条款说明，假如律师必须对交易进行搜寻，查看第一次交易在完成时，是否已经有个别地契或分层地契，那么律师对转移产业拥有者名字征收的律师费，一般是不超过买卖合约价律师费的25%。

 

关于工厂地的地契分割，其收费与印花税的征收也是一样的方程式。

 

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥

投标拍卖房产问题多

2016.06.19

署名心慧的读者表示购买拍卖公寓面对一些问题。
 
今年3月，她成功标获一间公开拍卖的公寓，付了10%首期钱，以及签署相关文件。

 

她指出：“当我取得相关文件后，就委托一名律师草拟合约，在进行过程遇到一些问题。”

 

律师告诉她前业主拖欠发展商不少管理与维修费，以及其他相关费用，在这之前，她未被告知要支付这些费用，感觉被骗，请问该怎么办？

 

另外，她在信中也提出以下问题：

1）请问私人冻结令有什么用途？
 
2）如果前业主针对有关产业做了私人冻结令，是否就没办法解决问题？

 

3）假如不偿还以上费用，而发展商迟迟不发出批准交易的信件，请问拿回10%首期钱的机会大吗？

 

答：

投标购买拍卖房屋的消费者，事先应查问前业主是否拖欠发展商大笔管理服务费；假如有拖欠，应该先谈好由银行承担；若银行表示同意，再通过白纸黑字写清楚才投标，如果无法达致协议，应该再三考虑。

 

黄振原律师说，私人冻结令的作用是冻结有关地段的买卖，假如产业单位仍在总地契，发展商一般不批准冻结，只要是有关单位没有被冻结，买卖照样可以进行。

 

另外，假如不准备偿付前业主拖欠的费用，发展商当然不会发出批准交易的信件，过了预定期限，10%首期钱将被没收，除非通过律师尝试提出延长交易期限。

 

还有可通过律师与银行、发展商洽谈，尝试努力争取豁免买者缴付有关的费用，或者减半之类的安排，虽然说成功投标获得拍卖单位者本身大意、或缺乏购屋经验，但完全由买者承担，相信多数人会认为不合理。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)

洋楼附近要建医院……

2016.06.19

 

林先生说，他不久前购买了一幢独立式洋楼，分开签署了两份合约，就是购地合约与建屋合约。

订购时，发展商表示，那里空气清新，湖光山色围绕的起居环境，无比美好。

 

可是，不久前，发展商却将附近花园进口处的一块地段，卖给专科医药集团，以便建造专科医院。

 

请问：

1.购买者是否有权利反对专科医院的兴建？

2.大多数购买家表示，发展商事先没有传达将建造医院的讯息，如果放弃购买，是否能拿回订金？
 
答：

这位读者购买的是独立式洋房，分别签署两份买卖合约，而且不是标准买卖合约，没有看到合约内容，很难给予全面解答。

 

这种情况下，假如发展商提呈的发展计划获得地方政府批准，拿到发展准令后，即可展开建筑工程，购屋者一般比较难反对。

 

陈钟灵说，由于购买这些产业签署的不是标准买卖合约，能否拿回订金，胥视订购文件或合约如何说明。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)

公寓48月兴建期太长？

2016.06.19

我们几个好朋友，不久前分别订购了即将展开建筑工程的服务公寓单位，产业地点是在巴生河流域，虽然屋价属可负担水平，不过，却是高密度产业发展计划，而且产业坐落在租赁土地上。

 

另外，产业完工期需要48个月，在订购时并没有意识到这一点，据了解，一般分层产业的兴建期是36个月，为何现在却是48个月？

 

我们在订购时，发展商销售办事处的职员要我们每人支付5000令吉订金，而且还说这是最少的收费，有些发展商甚至收取1万令吉的购屋订金。

 

请问：“如果订购了服务公寓，并已支付订金，假如想要取消，能够取回订金吗？”

 

朋友给我们的意见是：“48个月的兴建期未免太长了，担心这间中会有变数，避免夜长梦多，不如放弃吧！”

 

答：

购购屋协会中文组主任陈钟灵说，这几位读者是否已询问发展商，已支付订金能否退回，或是订金收据写明，已支付订金是不能退回这几个字。假如是这样，严格来说，退回订金的可能性很小。

 

取消购公寓难退回订金

不过，假如发展商的律师仍未准备买卖合约，如果这几位读者有办法物色到其他买家，愿意接手他们订购的公寓单位，或许订金不会100%泡汤。

 

无论如何，这只是我们的设想，这几位读者必须先向发展商了解，以上的替代方案是否可行才开始物色，这样比较实际。

 

另外，在订购有关公寓单位时，是否与发展商提起，假如贷款不获批，可以退回大半比例的订金。在标准买卖合约下，个人如果贷款不获批准，已付的10%购屋款，可获得发展商退回9%。

 

提到兴建期48个月太长的问题，坦白说的确是比较长，一般要看发展商的交屋纪录、建屋实力，或许发展商兴建的公寓，为高密度产业计划，向地方政府申请拉长兴建时间。

 

上述这几位读者订购的公寓单位，准备自住或投资，来信并没有提到，自住或投资涉及的规划会有些不同，准备放弃或继续这项购屋计划，可以再认真思考。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)