聯名產業如何全權擁有？

2016-06-05 13:08

 

張先生來信指出，他的弟弟和堂弟聯名購買產業，去年，堂弟失去聯繫；同時，拖欠銀行貸款分期，最近接獲銀行準備拍賣該產業的通知。

 

弟弟在獲知有關事件後，與銀行商討攤還事項，弟弟有意全力接手該產業，以及希望廢除堂弟的所有過問權。 

 

請問：“如何促使堂弟失效於聯名文件的過問，以及避免他日出現爭奪產業權益的問題？”

 

答：林若輝律師表示，要防止張先生堂弟在產業的擁有權，除非獲得堂弟簽名同意放棄，否則很難廢除堂弟的所有過問權。

 

由於是聯名擁有，各有一半的擁有權，如果由弟弟全力攤還貸款，弟弟在日後有權向堂弟索回。

 

現在，最要緊是能聯絡到堂弟，然後準備一份授權書，由堂弟簽名同意授權弟弟全權處理產業相關文件，就是說惟有在堂弟簽名同意後，弟弟才有可能全權處理有關產業的事項。

 

一個人若失去聯絡超過7年，家屬在嘗試聯絡，包括採用所有聯絡方式，如登報要求聯絡解決問題不果後，可以向法庭提出申請，宣判他不在世上，在取得准令後，才能執行財產或遺產的分配。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

設施未完工‧無入住文件‧該領鎖匙嗎？

2016-06-05 13:07

鍾先生購買了一間被列為商業套房的分層地契產業，雖然示範屋的臥室、客廳，展示的是共管公寓單位。

在簽署買賣合約時，律師只是要他在一些頁面簽名，建築師在移交空屋通知時，並沒有附上入住文件。

雖然發展商認為可以移交空屋鎖匙，可是，一些共用設施如電梯、游泳池、園林設計都沒有做好，同時，水、電供應還不能駁接到個別單位。

在這段期間，發展商仍未獲得地方當局，以及消防局、國家能源、水務公司、英達麗水等公司的信件，國家能源電房仍未能啟用。

請問：“在沒有入住文件的基礎上，建築師是否能發出移交空屋通知？在未握有入住文件的情況下，是否能宣稱產業計劃已經完工？並指示銀行發放貸款？”

另外，業主發現實際單位的設計，與買賣合約展示的不一樣，例如落地窗的高度並不標準、地磚不平、走在地磚上可聽空洞的聲音、開關時門框有聲音、油漆未完工、還有許多不完善的地方。

既然存在這麼多的問題，為何建築師可以發出移交空屋通知書？

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，锺先生購買的服務公寓，坐落在商業產業的地段，因此，他和其他業主與發展商簽署的買賣合約，很可能不是標準的合約，這是一點。

 

另外，該服務公寓的銷售小冊子，是否註明發展商可以在不通知買家的情況下，修改產業單位的設計，或者是示範單位只供參考，與實際單位的設計不一定相同等字眼，這是另一點。

 

這些彈性的條文，給予發展商許多伸縮性的處理空間，發展商會善用一些不會觸犯法令的空間，推行其產業計劃。

 

但是，發展商建築師在公寓的一些共用設施，例如電梯、游泳池、園林設計都沒有做好，同時，水、電供應還不能駁接到個別房產單位，以及發展商仍未獲得地方當局、消防局、國家能源、水務局、英達麗水等公司的信件，卻通知買家領取新屋鎖匙。

 

此外，國家能源電房仍未能啟用就交鎖匙，這點很令人質疑，發展商或其建築師是否掌握灰色地帶，或是避免對買家做出遲交屋賠償，希望銀行發放最後一筆貸款，倉促通知業主領取鎖匙，這些有待锺先生和其他業主進一步跟進。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

申請電流供應不批

2016-06-05 13:06

黃先生說，他購買了一間房屋，不過賣主與國家能源存在拖欠電費糾紛，因此，不批准他提出的電流供應申請。

他問：“國家能源公司是否有權利不批准我申請電流供應的要求？”

答：產業交易即將完成，就是發放尾數屋款之前，律師必須確保賣方繳清所有的費用，譬如水費、電費、排污費、門牌稅等相關費用，然後才通知買方或買方貸款銀行釋出最後一部份屋款。

 

購屋者協會中文組主任陳锺靈指出，這位讀者最好能要求有關的律師協助處理，要他通知賣方儘快還清所拖欠的費用，不論數目多少，都不應該由買方承擔，這是不公平、不合理的事。

 

另外，國家能源公司在處理個別單位業主提出電流供應的申請，其政策是舊賬款未解決，新業主提出的申請將無法獲准。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

延長地契疑問

2016-06-05 13:00

李先生詢問有關租賃地契到期的問題。他說，他在雪蘭莪州擁有一間99年租賃地契的房屋，建築面積大約1千550平方呎。

他在信中提出以下問題：

1.地契到期時，延長地契租賃費怎樣計算？

2.如果政府收回有關地產，業主會獲得賠償嗎？

3.如果地契只剩下30年，想把屋子脫售，會遇到甚麼問題？

4.購買99年地契的房屋，會有甚麼風險？

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，關於房屋地契到期的問題，在地契期滿之前，業主可以帶齊相關資料，向市政府瞭解，包括詢問關於收費的問題。

 

他說，在地契的契約滿期之前，若政府準備收回，是否會賠償業主，這很難說，因為租賃契約的產業期滿時，政府有權收回。

 

在租賃契約期滿之前，有關產業的業主可以一起提出延長申請，除非是政府準備徵用，否則，申請都會獲准。

 

如果地契只剩下30年，屋主準備脫售，除非買主可以用現金購買，或者是產業坐落在熱門地點，否則，交易比較難落實，銀行一般不準備貸款給這類產業的貸款申請者。

 

另外，由於存在這樣的問題，屋價很可能被壓低。

 

在雪隆地區，已經有不少新的屋業計劃，地契也是99年租賃地，只有少數是永久地契產業。

 

一般來說，購買這類型產業風險不大，只是在轉手脫售時，需要向有關當局提出申請，需要用比較多的時間完成，而且售價會比永久地契產業稍低。

 

此外，將來契約期滿之前，產業繼承者必須向相關部門提出延長申請，包括支付延長地契的租賃費。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

買家想要產業直接轉名‧手續如何？

2016-05-29 13:09

徐先生有一間半獨立式房屋待出售，不久前，有買家（朋友介紹的客戶、名叫大衛）表示，他有意購買其半獨立式房屋，不過，這名買家大衛卻向徐先生提出反建議，希望徐先生將房屋的擁有權直接轉名給他，因為大衛還有幾個產業的貸款戶頭未還清，他沒有把握可以申請到房屋貸款。

大衛說會預先支付一筆現錢給徐先生，然後大衛繼續徐先生未還清的銀行貸款。徐先生購買這間房屋已經10年，貸款年限15年，大約還有5年的房貸分期付款。

這是徐先生與太太聯名的房產，他們兩人準備脫售的其中一個原因：孩子在外國深造，已經畢業工作，打算在國外發展；因此，徐先生有了脫售半獨立式房屋的想法，兩人不需要這麼大的居家空間，然後搬進另一個房產單位：共管公寓，因為他們可能會比較常到國外探訪孩子。

請問：

1.直接轉名對我和太太有甚麼影響？

2.手續如何，要通過律師處理嗎？需要甚麼文件嗎？用自己還是買家律師比較對我有益？

3.需要哪些費用？是由買家全付嗎？

4.整個程序估計需要多久才順利轉名？

答：林若輝律師說，任何產業買賣，都需要交給律師樓辦理，買、賣雙方最好是各自聘請本身熟悉的律師，協助處理產業的交易事項。

 

買方需要支付購買產業的律師費、轉名印花稅，以及其他與產業買賣有關的費用，在辦理產業買賣過程中，需要跑土地局不止一趟，對於外行的買賣雙方來說，這是不容易辦理的。

 

另外，買方如果有向銀行申請貸款，需要另外支付貸款合約律師費、印花稅及其他相關費用，當然，賣方也需要脫售產業的律師費，所需數額比買方少許多。

 

關於產業交易程序需要多久，林律師說，這要看房產是坐落在永久地契、或者是租賃契約的土地上，還有房產貸款是否已還清。

 

在轉手市場的買賣，一般是3+1、就是3個月，另外加一個月的寬限期，在第四個月買方需要支付遲付款利息，除非交易延遲完成，是因為賣方在文件的提呈出現拖延。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

管理層擅自出租公寓設施‧屋主有權要求外人離開？

2016-05-29 13:07

何先生說，我們是巴生河流域一間共管公寓的屋主，入住太約一年多，最近管理層把游泳池、網球場出租給外人，每到週末都會有人來學習游泳、練球。

至今有好多位業主就此事詢問管理公司，他們給的理由是，目前公寓的入住率還比較低（移交鎖匙至今才一年多），而且還理直氣壯說：這個期間有租金收入，對公寓的管理沒有不好啊！

 

請問：“屋主有權要求外人離開公寓嗎？”因為入住率會逐漸提昇，每逢週末游泳池、網球場都會有很多人，而且他們也沒有照顧好共管公寓的設施，畢竟那不是他們的產業，即使損壞了也不會心痛，而且也不必他們花錢修理，反正，他們只需繳付租金就可以了。

 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，公寓的業主如果對管理公司將共用設施出租給外人，可以詢問聯合管理機構（假如還未有分層地契）或管理機構（已有分層地契）的成員，他們決定出租給外人之前，是否有召開特別大會，尋求公寓業主的同意與批准，並將開會討論結果納入內部管理手冊，例如，這樣的安排只維持最多半年或一年，因為公寓的入住率將會逐漸上升。

 

假如連召開特別大會也沒有就擅自決定出租公寓設施，這其實是違反共管公寓的管理守則，若公寓的設施遭破壞了，哪一方需要負責，備受爭議。

 

嚴格來說，共管公寓顧名思義，就是由居民組織起來，挑選適當的代表，肩負管理公寓的設施，以及其他大小事務的產業。

不論是長期或短期出租，對公寓的保安、基本設施，都會造成程度不一的負面影響，除非真的如管理公司所說，迫切需要週轉資金，否則，這樣的安排並不受鼓勵。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

業主不住在公寓‧可否加入JMB？

署名“一群公寓業主” 來信指出，我們住的共管公寓大約有5年了，目前還未有分層地契，現在還是聯合管理機構（JMB）安排管理公司，負責公寓管理與維修事務的階段。

這些年來，每年都有舉行常年大會，公寓的管理賬戶還有一筆錢，再過不久又要舉行年度大會，據說有一班令許多屋主厭惡的業主，準備“領導”聯合管理機構。這裡的屋主擔心，他們入主聯合管理機構，可能會影響公寓的管理素質，甚至不利於公寓管理的收支、賬目的整理與財務報告。

 

請問：

1.個人是業主，可是不住在公寓單位，他可以競選聯合管理機構的重要職位嗎？

2.假如是被列入黑名單、不能出國者，可否競選聯合管理機構的成員？

3.如果發現這群人之前有挪用公款的紀錄、賬目也不清楚的問題，可以舉報他們嗎？

 

我們（一群公寓業主）有詢問過大廈行政長官，可是，他們的說法都不一樣，無法給我們明確的答案，希望《產業問診》可以提供一些意見供參考。

 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，個人如果是公寓業主，他/她是可以競選聯合管理機構的任何職位，只是如果他/她不在該公寓居住，假設不是出租給學生或上班族，還可以經常回去小住幾天；假如是將整個單位出租，不住在該公寓，也很少出入公寓範圍，又如何能瞭解公寓的管理事務、或大小問題？

 

若是想要擔任聯合管理機構的重要職位，或是擔任主要成員，無法勝任或兼顧，反而累人累己。

 

公寓的管理事項或問題可大可小，需要緊急處理，或可稍微延後，主要是看問題性質，另外，假如是被列入黑名單者，是不可能擔任社團、組織、團體的理事職位的。

 

假如有證據證明，那一班人之前涉嫌挪用公款，賬目報告有疑問，可以舉報他們，最主要是必須握有證據，避免在舉報過程中，反過來被告毀謗。

 

在向市政府的大廈行政長官諮詢意見或詢問問題時，如果他們能以白紙黑字回應，至少會有一個底稿作為參考。假如官員的回應答案不一樣，那麼我們可以向他們求證，出示之前獲得的回應，進一步瞭解，到底哪一個答案才對，以確保獲取最正確的答案。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）