律師費付了‧首期付了‧屋主反悔不賣了

2016-05-15 13:00

 

“假如購買的是租賃產業，交易必須尋求有關當局的批准，賣方代表律師將負責提出申請，待申請獲批了，才啟動轉手市場買賣產業的交易程序。”

 

艾美莉來信詢問有關購買產業的問題，她說，今年初，她的鄰居珍妮花表示要出售其房產，因為她準備移居澳洲，並且已經在當地購買了一個公寓單位。

 

十多年前，珍妮花開始在澳洲工作，已經適應當地的環境與氣候，因此，不準備回國發展，想要賣掉在本地的產業，其中一間雙層排屋，就在艾美莉家隔兩間的屋子。

 

不過，這不是一間永久地契的房屋，艾美莉已經付了大約5千令吉，作為律師準備買賣合約的費用，以及繳付了屋價的10%作為首期屋款。

 

可是，在農曆新年過後，屋主珍妮花卻說她不想賣了，具體原因並不清楚，根據其他鄰居聽到的消息，珍妮花認為價格賣低了一些，又說她自己的親人也想買。

 

另外，在雙方準備進行買賣時，只是簽署簡單的文件，文件的資料包括：雙方的名字、身份證號碼，表明彼此願意進行買賣。

 

艾美莉說：“已經付了接近6萬令吉的我，應該如何走下一步棋，有甚麼可以解決問題的辦法？”

 

如今，屋主並不在馬來西亞，很難聯絡到她。

 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，艾美莉與珍妮花是在轉手市場進行買賣，有關的買賣合約與一手市場的標準合約不一樣，艾美莉能否獲得賠償，就要看合約是否有提到這一點，比方假如賣方不想賣了，在她還未簽署合約，可是買方已簽署合約的情況下，是否需要承擔買方已付的部份律師費等條文。

 

在信中，艾美莉有說到雙方只是簽署簡單文件，並沒有支付購屋訂金，因此，賣方仍未領取任何購屋款，對她來說沒賺沒虧。

 

租賃產業交易 須獲批才啟動程序

 

另外，艾美莉購買的是租賃產業，因此，交易必須尋求有關當局的批准，賣方代表律師將負責提出申請，待申請獲批了，才啟動轉手市場買賣產業的程序。

 

假設向有關當局提出申請，耗時3個月或更長時間獲批，譬如說4個月獲批，然後才開始計算在3個月完成交易，如果順利在3個月完成，意味前後花了7個月的時間，通常6至9個月的時間是常有的現象。

 

艾美莉已付的10%購屋款是在律師手中，等待申請交易獲批了，律師才將10%屋款交給賣方，以艾美莉的情況，她已付的10%購屋款，應該是在律師手中，律師將退回給她這筆款項。

 

假如賣方已簽署買賣合約，並且已領取10%購屋款，如今她不想賣了，按市場行規，她需要加一倍數目賠償買方。

 

由於是租賃產業，假如申請交易仍未獲得批准，意味10%屋款仍在律師手中，因此，律師將退還給她，只是她已付的律師費，是否能獲得退回律師仍未辦妥部份的收費，這就看艾美莉如何與律師洽談。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

購買共管公寓‧批准交易何時算起？

2016-05-15 13:02

“買賣合約簽署日算起，通常會有一個期限，讓賣方律師向發展商或官方財產管理人提出批准交易申請，交易價餘款的支付，是在律師取得批准後才支付。”
 
黃小姐通過地產代理購買了一間共管公寓，發展商數年前已清盤，土地局之前已發出分層地契。 
 
雖然雙方已經簽署買賣合約，而且銀行已經批准她的房屋貸款，賣方也在上個月將所需文件交給報窮局，以尋求批准交易。
 
黃小姐說，她已在5月初開始首期房屋供款，在買賣合約條文裡，尋求批准交易期限是6個月，她問：“這個期限從何時算起，能向賣方索取利息嗎？”
 
 
答：林若輝律師在回答黃小姐的問題時指出，任何人在脫售未有個別地契或分層地契的產業之前，必須尋求發展商的批准；不過，假如發展商已經清盤，賣方必須尋求官方財產管理人（Official Assignee）的批准。
 
從簽署買賣合約的日期算起，通常會有一個期限，譬如6個月，以便賣方律師向發展商或官方財產管理人提出批准交易申請，購屋交易餘款的支付，是在買方律師取得批准後才支付，買方一般獲得3個月時間繳付有關款項。
 
另外，針對尋求批准這事項，買賣雙方必須遵守一些特定條件，同樣的，這裡邊也有時間期限，通常是14個工作日。
 
林律師表示，相信黃小姐已遵守所有條件，否則律師不會建議銀行釋出貸款；同時，惟有在官方財產管理人簽批所有的文件，貸款銀行才釋出貸款的餘額。
 
由於全數屋款尚未支付給賣方，買方無法取得產業的擁有權，在這期間，黃小姐必須支付銀行的貸款利息，而她也不可能向賣方索取遲交屋利息。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

屋業擱置‧能做甚麼？還須供房貸？

2016-05-15 13:03

楊先生說，他於2013年在雪蘭莪州購買了一間公寓，發展商承諾在2016年3月交屋；可是，房屋工程拖延至今，針對交屋日仍未有定案，整個屋業計劃已經擱置在一邊。

他問道：“身為購屋者，我們能進行哪些努力，同時，是否要繼續償還銀行的房屋貸款利息？”    


答：陳锺靈說，我們的管制產業發展商法令，到底有多大的制約作用，沒有人可以具體敘述，法令是存在，但是仍有一些發展商並未遵守法令，履行遲交屋賠償、確保房屋發展不會成廢置計劃。 以這位讀者面對的問題，最好是聯絡多一些購屋者，組成一個居民委員會，大家召集起來，開會討論後，以書面形式向房屋部投訴，反映你們面對的問題，而且要不斷跟進，惟有房屋部能向發展商採取行動。 購屋者若遇上不負責任的發展商，面對產業計劃擱置問題，同時向銀行申請房屋貸款，在房屋計劃擱置後，最無奈的是必須償還銀行的分期付款或利息，假如拖欠，銀行在追討數次不果後，會向貸款者採取法律行動。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

公寓買了10年‧尚無分層地契

2016-05-08 13:01

彼得說，他於10年前在吉隆坡市郊購買了一間公寓，目前，這間公寓是出租給上班人士，可是，至今尚未接獲發展商通知可以辦理分層地契的手續。 請問：“假如要取回公寓的分層地契，需要辦理哪些手續？” 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，根據1985年分層地契法令，發展商將公寓交給購屋者的6個月內，就需要為購屋者提出分層地契申請。 他說，身為公寓單位的業主，可以向發展商瞭解分層地契的進展，在未有分層地契期間，地稅是由發展商代收，然後交給土地局。 當發展商為業主提出分層地契申請時，會通知購屋者辦理轉移產業擁有權手續，屆時，購屋者必須支付律師費及印花稅等費用。 在這段期間，彼得也可以聯合其他購屋者組織居民委員會，設法瞭解發展商是否提出分層地契申請，以及地契是否有抵押給金融機構。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

房屋被凍結‧買賣還能進行？

2016-05-08 13:01

 

煩惱人說，他在去年12月出售一間房屋，只收3千令吉的訂金，拖了3個月，才簽署買賣合約，按程序收10%首期錢，就在準備辦理割名手續時，被別人申請凍結房屋，造成交易至今仍未能完成。

請問： 

 

一、房屋是私人產業，為甚麼別人可以申請凍結？

二、房屋若被凍結，是否還可以進行買賣手續？

三、在申請解除凍結的過程，需要多長時間？

四、在這期間，買賣雙方需要做出甚麼努力，或可達致甚麼協議？

 

答：林律師回答煩惱人的提問時說，煩惱人必須找出是誰對有關產業申請凍結，買方有資格對產業申請進私人凍結、以捍衛其利益。 不過，假如是由第三者申請，煩惱人有一個選擇，就是到產業所屬的土地局填一張表格，或者到高庭申請庭令，以撤除凍結令。 另外，煩惱人也可以針對第三者錯誤申請凍結，向他要求索賠，要撤銷凍結令可能需要6個月或更長的時間。 因此，假如凍結令是由第三方申請，最好要告訴買方，如果凍結令仍在，買方的貸款銀行律師不可能發出屋款給賣方，因此，煩惱人也不可能拿到錢。 煩惱人可以繼續他的賣屋計劃，不過，必須確保凍結令能取消，才可以領到錢，他也必須確保在撤銷凍結令期間，買方是否願意等。 假如買方願意等，最好是雙方簽署一份延長交易的文件，以避免在交易進行期間引起爭議。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

購二手屋須代還管理費？

珍妮說，她在2015年9月簽署買賣合約，購買了一間二手公寓，並於2016年1月獲得賣方交給律師的公寓鑰匙。 她問，第一手買主之前拖欠的管理與服務費、維修儲備金、門牌稅，是否應該由她來還？

 

另外，每月管理服務費是250令吉，發展商卻徵收60令吉的維修儲備金，這是否合理？

 

答：珍妮讀者的來信有幾個疑問，信中沒有提及公寓單位是否已有分層地契，假設是沒有分層地契，賣主欲脫售公寓之前，必須尋求發展商的批准，如果賣主沒有還清發展商所拖欠的管理與服務費、維修儲備金，發展商是不可能同意他的賣屋申請。 另外，律師除了確保賣主清還以上的費用，還必須確保他已繳清水費、電費、門牌稅及排污費等費用，才能將最後一筆屋款交給賣方。 關於發展商對維修儲備金的徵收，他只能徵收管理與服務費的10%為維修儲備金，假如管理與維修費是250令吉，那麼每月的維修儲備金為25令吉，發展商不能任意提高有關的收費。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

房屋轉名‧省不得

許小姐來信提問關於房屋轉名的手續，她說，我們姐弟聯名買下來的房屋，即將供完房屋貸款，在口頭上，弟弟已經放棄這間屋子，而且—直以來他只付過少許的費用。 目前，房屋的地契在金融公司，我們曉得房屋割名的印花稅是相當昂貴（我們的屋子市值是70萬令吉）。    

請問：有沒有其他比較低的花費，以便我可以把屋子轉去我的名字？

答：林律師回答許小姐的問題時表示，轉移產業擁有權必須面對割名、支付印花稅，這過程是無法避免的，儘管印花稅的數目不小，但相比產業的價值，比例還是偏小的。 為保障本身在產業的擁有權與利益，支付轉移產業擁有權所需的律師費、印花稅，這些都是必須面對的開銷，畢竟產業的價值遠遠超出所付出的費用，辦好相關手續是最妥善的辦法，避免因小失大。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）