房貸再融資‧可行嗎？

美玲來信提出有關房產貸款再融資的問題。

她說，在2009年購買了一間共管公寓，大約35萬令吉，她貸款30萬令吉。如今，已過了5年鎖定期，最近她想要轉換銀行，另外申請房產貸款。

 

她向幾家商業銀行瞭解，得到的結果是：貸款利率比當年她的貸款配套低，只是再融資貸款需要另外簽署貸款合約，無法避免需要支付律師費，以及簽署文件的其他費用，因此，她仍未做出最後決定。

 

另外，美玲今年40歲，目前單身，月入凈收大約4千令吉，汽車貸款分期已經還清，惟一的財務負擔是公寓的貸款分期，該單位已經有分層地契。

 

她每月在伙食費、汽油費、公寓管理費、保險費，以及其他項目的開銷，大約1千800令吉，加上公寓貸款分期1千400令吉，總共3千200令吉，盈餘在800令吉左右，銀行儲蓄大約有8萬令吉。

 

美玲在信中表示，她準備貸款25萬令吉，因此，需要動用本身一些儲蓄，以償還原有貸款，對她來說，再融資貸款旨在減輕每月貸款分期，或者說縮小貸款分期年數，以便早日還清房產貸款。

 

請問：“財務規劃師，再融資貸款是否可行、或者是比較理想的安排？”

答：

Gain Wealth財務規劃公司首席理財師李文暢說，相信美玲是對再融資貸款存有疑慮，不曉得是否按其意願進行，或者再比較後才決定，特此來信要求給予一些意見供參考。

 

嚴格來說，投資任何工具，包括房產，需要不斷做研究，以及調整投資策略，在目前裁員風盛吹、經濟成長放緩的情況下，各銀行和金融公司為了推廣其最有保障的投資――房屋貸款，先後推出更多優惠、具有競爭力的房屋貸款配套給消費者，在市場佔有率重新分配的同時，貸款者也可以從中減輕貸款利息的負擔。

 

獲資金
減利息

一般來說，人們再融資貸款有兩個目的：一是獲取資金，二是減少利息的支出。有些人由於經濟不景氣需要資金應急、週轉、籌措兒女的升學教育費，或是為企業增補資金，在比較各類型貸款利率和條件後，認為房貸再融資是最佳管道。

 

提到第二項用途：減少利息支出，李文暢說，為求最有效使用金錢，在貸款合約允許下，合法、簡單且無風險降低利率，從而減輕每月貸款攤還數額，或是縮短還貸年數，因而進行貸款再融資計劃。

 

房貸再融資兩種做法

假如考慮房貸再融資，一般有兩種做法：

 

●方案一：嘗試向原有銀行要求減低利息

如果再融資數額不多，擔心麻煩及不想辦理太多轉換手續者，可以直接寫信給原有貸款銀行，要求降低利率，以符合市場的利率標準。

 

●方案二：轉換貸款銀行

首先選定幾家你比較屬意其服務的銀行，通過電話瞭解其最新的優惠利率配套，然後再根據利率、轉換條件、服務及方便性等作為考量，以便選定你想要再融資的銀行。

 

在考慮期間，最主要是考量利率的高低，整個優惠配套可節省的總額，房產貸款再融資計劃，有些需要支付轉換費用，有些則由轉換銀行自行吸收。

 

另外，也需要考慮方便性的問題，新貸款銀行的還款便利性，是否有比較多家分行，銀行的服務和態度，也是重要的考量因素，假如只能省下一些錢，卻經常因為還款事務而煩心勞力，也是得不償失！

 

本期主答：Gain Wealth財務規劃公司首席理財師李文暢（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）

未還電話費‧會被銀行列黑名單？

方小姐來信提出以下問題：

1.一個人在怎樣的情況下，名字會被銀行列入黑名單？假如沒有償還電話費，是否也可能是一個導因？

 

2.假如個人資料被盜用，並且被盜用者用來申請個人貸款，資料被盜用的一方可以向警方投報嗎？因為他並沒有申請貸款，假如案子仍在調查中，未來他準備申請貸款會否面對問題？

答：

林律師指出，假如個人拖欠大筆電話費，而電訊公司採取法律行動對付欠債人，欠債人有可能被列入黑名單。

 

另外，拖欠信用卡不償還，累積到了一個數目，個人也會被銀行起訴並列入黑名單。

 

債權人通過各種管道，嘗試將傳票傳遞給欠債人，可能因為欠債人已搬家，屢次的傳遞努力都無法成功，他們會通過律師在報上刊登，傳達有關訊息。

 

大馬信用評價服務有限公司（CTOS）將在報上刊登的這些傳遞資料輸入電腦，假如是CTOS公司的客戶，例如銀行、金融公司、信用卡公司等，登入有關網站後，就可以掌握相關資料，譬如哪一些人已被列入黑名單、或者已宣告破產。

 

個人的資料若被盜用要備案、最好聘請律師寫信給銀行、瞭解是誰取得有關資料申請貸款、為何被列入黑名單，從銀行瞭解可掌握線索。

 

至於再向銀行申請貸款會否面對問題，最好是向相關銀行瞭解，一般來說，只要名字從黑名單中撤除，日後準備申請貸款應該不會面對問題。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

提前還清房貸想解押‧該如何處理？

讀者李女士說，她在今年3月提前還清房屋貸款，想知道如何辦理取回地契或法律文件的手續。

她說，她比原本的貸款年限提前5年還清，最近收到銀行通知、房屋貸款賬戶已經關閉。

 

可是，她不曉得接下來應該如何處理事情，以便可以早日拿回房屋地契。

 

請問：“我是否應該委任律師與銀行的律師接洽，或者等待銀行與我聯絡？”

答：

林律師回答李女士的問題時指出，任何人在償付房屋貸款後，可通過銀行貸款律師，辦理解押手續，包括簽署相關文件，有關文件需要送交壓印，並支付所需的律師費及相關費用。

 

如果未有分層地契，需向高等法庭申請解除授權書，將原本的買賣合約贖回來，如果是已有分層地契或個別地契，可將分層地契拿到土地局辦理解押手續，這一切皆可委托律師負責處理。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

發展商清盤‧如何取回地契？

地契是產業擁有者或投資者重要的文件，手上握有地契，可以用來貸款，證明本身在有關產業單位的擁有權。因此，產業擁有人應該謹慎看待取回地契的事項。

翁先生的來信提出有關取回房屋地契，可是過程卻面對問題。

 

大約10年前，他在雪蘭莪買了一間雙層排屋，當時發展商告知已經有房屋地契，可是，那時未能及時前往辦理領取地契事宜。

 

較後再聯絡發展商時，卻發現發展商已關門大吉，並且被告知房屋地契已轉放到地方政府部門。

 

請問：“要如何辦理相關手續，以取回房屋地契？”

答：

林若輝律師表示，翁先生可以先進行公司搜查（Company Search），假如證實有關公司已經清盤，可以嘗試找出該公司的官方財產管理人，有關管理人負責處理該公司清盤後的業務。

 

只要翁先生掌握最新資料，可通過律師的協助，聯絡官方財產管理人，再從這裡跟進房屋地契的最新情況，也可以嘗試聯絡過去負責買賣合約或貸款合約的律師。

 

一旦確定地契的最新資料，再通過律師辦理取回地契手續，當然需要支付所需的費用。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

地主和發展商合作建屋‧如何分賬？

蘇先生說，他的父親有一塊5英畝的土地，最近有建築商與他們接洽，想要與他們合作興建房屋，關於發展屋業的事項，蘇先生表示，父親和他都不熟悉，因此，在做決定前，希望聽取專家一些意見。

請問：“身為地主的我們，應該做哪些準備工作？”

 

這塊土地位於小市鎮，比較適合興建有地房屋，如果是公寓計劃，現階段還沒有這樣的市場，小市民對公寓一般都不感興趣。

 

答：

購屋者協會中文組主任陳锺靈說，蘇先生父親手上的地契，會有該土地的相關資料，例如土地面積。他可以向產業估價師瞭解該土地最新市價。掌握了土地市場價值，在建築商提供的合作配套上，心中的那盤賬就比較清楚。

 

建築商一般會以興建的房屋間數，分配一部份給地主，舉個例子，2：8、3：7、4：6，這要看有地產業的類型，興建雙層排屋、單層排屋、半獨立式房屋等，分配法將有所不同。

 

一些面積較大的地段，靠近大路邊，前面甚至可以興建一排雙層店屋，店屋可以用來經營雜貨店、茶餐室、洗衣店、文具店，視當地居民需求而定。

 

在店屋後面可以是雙層排屋、單層排屋、左右兩排分別是半獨立式房屋，以及幾間獨立式洋房，整個發展計劃是完善的花園住宅區。

 

建築商也可能將一排店屋的擁有權歸給地主，再另外分配兩間半獨立式房屋、一間獨立式洋房給地主，最主要是看雙方洽談成果。

 

當地主瞭解本身土地價值後，與建築商進行討價還價時，也會有一個基礎，不致於沒有頭緒。

 

假設是農業地，在進行產業發展計劃前，需要向有關當局提出申請，尋求有關當局批准土地的轉換用途，申請獲批了才能進行產業發展。

 

在向土地局申請轉換土地的用途，需要一段時間，至於多久就看各方面的因素，包括土地局辦事效率。

 

另外，土地轉換用途申請獲批准後，需要向地方政府提出發展准令申請，包括將發展藍圖提呈給地方政府，以尋求地方政府的批准，待申請獲批了，才能動工進行產業發展計劃。

 

至於售賣產業單位的事項、房產的訂價，應該是由建築商負責，如果地主獲得分配的房產單位，超出本身所需，也可以選擇轉售給其他買主。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

付租金一定要讨收据？

问：

因为工作关系，我在吉隆坡租了一间公寓，当时给了两个月的按金和一个月的水电费；不过，屋主当时没有开收据给我，我们之间也没有签署任何租约。就这样，我搬了进去。

 

之后，每个月我都定时给租金，屋主一样没给我收据。我原本不以为意，可后来朋友提醒说这样有风险，随时屋主会反驳说没有收到房租，要我马上搬走。

 

我想问，作为租客，是不是一定要跟业主拿收据？现在，我应该怎么做呢？

 

如果继续不拿收据，会有问题吗？会不会因为没有收据，导致我搬走时取不回之前的两个月按金和一个月的水电费？

 

～～麻坡唐先生

 

答：

租房子所付的租金或其他按金，如果没有收据在手，一旦和房东发生纠纷，你会难以证明之前已交付的款项，例如押金、租金等，除非你能证明已把租金交给房东，例如汇款单据等。

 

这些小问题日积月累后，很有可能会发展成严重的大问题。

 

因此，接下来的每个月交租时，你最好还是要求房东开收据，白纸黑字写下来以作证据。

 

我也建议你和房东签一份租约，以便日后租约满时，能顺利取回之前所付的两个月按金和一个月的水电费按金。

 

(陈佐彬)

屋主要卖屋。房客有权不让人看屋吗？

问:

 

陈律师，想请教一下，我现在住的屋子已租了快9年，除了当初第一年租约合同外，接下来都是靠彼此信任而没有续约，9年中也起了两次租金。

 

如今屋主要卖屋子，也委托了房屋经纪。

 

问题来了，我现在还是每个月准时给租金，但房屋经纪却不断带人来看房子，我真的有点不厌其烦。

 

我是不是有义务每次都要牺牲时间，来开门等一堆陌生人来看屋子？我也知道经纪要赚钱，但不可能要麻烦到我吧？而且我也不可能把钥匙交给对方。

 

每次来看屋子，就几个人对着我家指指点点，甚至拿起手机左拍右拍，隐私被剥夺了。

我应该如何协调呢？我是否有权不让人进屋观看？

 

～～雪州 蒋丽

 

答:

根据法律，房东必须让租客在不受干扰的情况下居住及享用所租用的房子。

 

而一般租约合同，允许房东在要出售房子时让有意购买者进入看房子。

 

不过，你是靠彼此信任而没有和房东续约，因此建议你和屋主商讨一个双方都认为可行的办法，如接到合理的通知才能来看屋子、限制每星期看房的次数及不能屋内拍照等。

 

(陈佐彬)

二手屋的GST谁付？

问：

陈律师，大家都知道消费税是6%，只是我不太清楚，这6%消费税是针对新房产买卖？还是二手房产呢？

 

如果二手房产也包括在内的话，那这6%的消费税应该由卖方来承担，还是买方的付呢？

请你多加解释。谢谢。

 

～～槟城 高女士

 

答：

想知道买卖房地产的交易是否征收消费税，我们必须确定以下两个重点：

 

1. 卖家是否消费税注册者？ 如果卖家不是消费税注册者，那有关买卖不会被征收消费税；相对的，如果卖家是消费税注册者，接下来必须确认有关房产类别，会不会被征收消费税。

 

2. 交易的房地产是否是豁免纳税供应。 要注意的是，住宅物业和农科物业没被征消费税，只有商业及工业地产才须付消费税。

 

因此，不管是一手还是二手房地产，只要卖家是消费税注册者，脱售被征收消费税类型的产业才须缴付消费税。

 

6%的消费税一般会由买家来承担，一旦双方同意由卖家自行承担。

 

(陈佐彬)

根据合约解决与租客纠纷

问:

 

你好，我之前将一公寓单位出租给一个人，并签了2年租约。

原本以为他租来自己居住，后来竟发现，他将那公寓又转租给一班外劳。

 

我很担心房子的情况，于是要求租客停止出租给外劳，他却很不满意，说他有权租给任何人，甚至是用来做生意，而我无权管他。

 

我想了解，租客未征得业主同意，有权再转租给其他人，甚至用来做生意吗？其他单位的屋主也因为单位住了许多外劳，而要求我停止租给对方；不过，租约里并没有注明这些条例，如果我要解约，是否我必须赔偿给对方？还有其他方法，可要求对方搬走而不需赔偿？谢谢。

 

～～雪州 胡先生

 

答：

你好，马来西亚并没有针对租赁事宜的完善法律。所以，你和租客的纠纷得根据当初你和租客所签的租赁合约解答。

 

关于你的问题：租客是否真的有权再把屋子出租给其他人，就得看合约里是否有没有转租条款。如果你在签约时已注明了该房子只供租客本身使用，那么，租客把屋子转租给其他人就违约。

 

同样的，租客是否有权用租来的地方经营生意，也须根据合约里有无列明该房子只许当作住宅用途。

 

如果没有，那么，租客没得到屋主同意就不算违约。

 

不过，必须在此声明，公寓多半是供住宅用途，用来经营生意并对周围造成不便，足以被地方政府警告或罚款，所以，公寓的租赁合约都会列明只供住宅用途。

 

你只能依照租赁合约里所列明的条例解约，比方说，如果租赁合约有列明租客没依时缴付租金，或不准证转租，或做了犯法行为等等而违约，那么，屋主就能依据解约，否则将如你所说的，要提早解约，唯有赔偿给对方。

(陈佐彬)
 

装修要给抵押金吗？

问：

 

我最近买了一个公寓单位，之前拿了钥匙，打算好好的装修屋子后搬进去住。

问题是发展商向我收取几百令吉的垃圾费，而且还要给抵押金，作为如果损坏电梯或其他方面的赔偿费用。发展商还表明，如果没有交上这些费用，就不可以装修。

 

这会不会很奇怪？我装修自己的家，还要给抵押金？发展商有权这么做吗？而且现在人人都在装修，发展商又怎样确定升降机或其他方面的损坏是因为我的装修而损坏？又怎样确定装修的垃圾丢的？

 

针对这一点，我可以不理会发展商，而直接进行装修吗？

 

～～吉隆坡  范小姐

 

答：

范小姐，针对你的问题，必须先检查你的社区住屋条例（House Rules），看是否有规定所有需要进行装修工程的屋主，都必须付抵押金和垃圾费。

 

一般上，发展商或管理委员都会设定这样的条款，要求装修屋主缴付抵押金，以确保屋主或装修工人在过程中会小心处理，不会造成共同财产的损毁。

 

如果你的装修工程完毕后，发展商以你造成共同财产的损毁为由而拒绝归还抵押金，你大可要求发展商出示有关证据来证明。

 

如果发展商没法证明，你可以考虑聘用律师向发展商追讨归还有关抵押金。

 

(陈佐彬)

油漆未完工‧也沒有電供‧發展商卻通知拿鎖匙

克里斯貝樂來信提問：“假如發展商已發給購屋者可以移交新屋鎖匙的信件，信件誌期2016年2月8日，可是，房屋仍有許多問題，例如油漆工作仍未完成、還有一些屋內裝設未安裝。”

另外，國家能源公司表示，電流供應仍未能駁接到個別房屋單位，在這種情況下，購屋者可以提出的遲交屋索償金是到電流可以駁接到個別房屋，或是2月8日。

根據買賣合約，發展商應該在簽署合約後的24個月內交屋，就是在2015年12月24日或之前的日子。

答：

購屋者協會中文組主任陳锺靈說，假如國家能源公司表示，電流仍未能駁接到個別房產單位，可以向該公司要一封信，以向發展商證明，在這種情況下他是不能交屋的。

當然，這位讀者最好是連同其他購屋者同步進行，發展商發出交屋信給購屋者，必須附有CCC交屋文件，假設負責簽准的工程師、建築繪測師在發展商尚未符合交屋條件的情況下交屋，購屋者也可以向這些專業人士所屬的組織投訴。

一旦證明發展商在不符合條件的情況下交屋，購屋者可以提出的遲交屋索賠，就不是只到2月8日。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

丈夫去世，房子需要馬上轉名嗎？

陳女士說：“我和先生擁有一間屋子，目前市價大約100萬令吉，各持有50%的擁屋權，很不幸的他已經去世，如今需要馬上轉名嗎？

我們有兩個孩子，年齡分別8歲和5歲，或是等他們滿18歲才轉名？需要多少的費用？”

答：

林若輝律師回答陳女士的問題時指出，假如房屋沒有抵押給銀行，建議陳女士儘快辦理房屋的轉名手續，關於產業盈利稅的計算，是從產業轉到其名下日期開始生效，不是以陳女士丈夫逝世的日期為准。

林律師促請陳女士與律師洽商所需的收費，因為律師將協助陳女士申請遺囑認證，陳女士先生在世時若有立遺囑，或是沒有立遺囑，所需的是不同的司法文件。

一旦申請遺囑認證獲准了，陳女士將成為其丈夫的遺產執行人，然後才開始辦理轉移產業擁有權的手續。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

房子無法准時完工‧可取消買賣合約拿回錢嗎？

簡稱YSB的讀者來信指出：“我在2013年12月買了房子，合約說2016年12月可以建好房屋，該棟產業大廈將興建20層的房產單位，現在只建到第12層，而且只是興建主要建築架構、還未鋪上紅磚和安裝門窗，發展商最近才向銀行領了第二次購屋款。

他說：“我擔心購買的第一間房屋沒能按時建好，購屋資金被套住，可是已沒錢購買第二間屋子。”

請問：

1.  我應該怎麼做，聽說如果和發展商協商，應該可以領回購屋款，以及取消房屋買賣合約。

2.  要不然我們選擇等待，如果發展商在2016年12月沒有跑掉，我們應該怎麼做？

3.  如果發展商跑掉了，我們又可以怎麼做？

答：

購屋者協會中文組主任陳锺靈說，在一般情況下，假如購屋者已簽署買賣合約，除非是購屋者申請房產貸款不獲批，否則，不可能隨意取消房屋買賣合約。

YSB讀者信中提及聽說如果和發展商協商，應該可以退回購屋款項，以及取消房屋買賣合約，假如果真如此，這位讀者可以嘗試，包括瞭解可以取回多少個百分比的購屋退款。

在這段期間，假設YSB讀者很肯定發展商會延遲交屋，或是最壞的情況將產業計劃擱置一邊，可以連同其他購屋者向房屋與地方政府部反映，包括建立新檔，以方便和該部瞭解最新進展。

根據房屋發展法令，發展商每隔一段時間，必須向房屋與地方政府部報備建屋進展，如果發展商有這樣做，他跑掉的幾率應該不大。

假設發展商到了2016年12月仍在運作，可是，該項房產計劃未建好，這意味他將會延遲交屋給購屋者，等到發展商交屋給購屋者，到時購屋者可以向發展商提出遲交屋索賠。

還有，在這段期間，購屋者可以密切跟進建屋的進展，若發現將會有意想不到的問題發生，可以儘快向有關政府部門投報，以便他們可以採取相關措施避免問題發生，才不會拖累購屋者。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

自已建排屋，程序是...？

詹先生來信詢問有關興建排屋的問題，他的問題如下：

 

1. 請問如果有一塊面積1萬平方呎的永久地契住宅土地，以自己個人名義建幾間排屋，或是註冊一家公司，然後興建排屋有甚麼差別？
2. 關於申請建屋准證的流程？房屋蓋好後如何進行轉售，需要哪些手續？請問能否提供意見供參考？
3. 請問永久地契的洋樓土地，可以用來興建幾間排屋，然後再申請分割地契嗎？
4. 請問發展商興建的排屋，不論產業計劃的規模，是不是一定要保留固定的房產單位賣給土著？
5. 請問建築繪測師和建築承包商，是否屬於同一家公司？他們之間可如何配合？

 

 

答：


林若輝律師回答詹先生關於興建排屋的提問，建議詹先生聘請建築繪測師，為他準備在該土地上興建排屋的計劃提供意見，畢竟建築繪測師需為詹先生提呈規劃圖、建築圖給地方政府，以尋求地方政府及相關單位的批准。


另外，建築承包商將負責興建房屋這方面的工作，詹先生的建築繪測師將提供詹先生關於其排屋興建計劃，是否需要保留土著固打單位的意見。


建築繪測師對土地規模、形狀進行研究與測量後，將告訴詹先生可以興建多少間房屋，至於是否需要成立公司、或是以個人名義進行房屋發展計劃，這要看詹先生準備房屋建好後才售賣，或是需向銀行貸款，做為興建房屋的資金。


在面積1萬平方呎的土地上，假如詹先生準備興建排屋，他需要將總地契分割為個別排屋，每間各擁有一張房屋地契。


(星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥)

签买卖书面合同无下文

问：

陈律师，你好，去年妈妈想脱售一个组屋单位，通过产业经纪找到一位年轻买家，妈妈签了一封类似确认同意脱售的协议书，同时收了一点定金。

当时发现文件中有一行字写着：“subject to loan approval”，但经纪说那是为了保障买家。请问这是普遍和正常的吗？意思是所有二手房子的买卖协议书都会这样写以保障买家？那卖家的利益呢？

 

妈妈前后等了6个月，一直没有下文，于是写信给对方，并要求必须在14天内签约或完成交易，否则之前的协议作废。

 

很快我们就收到对方律师的信，同时送来一份说是买卖合约草拟书；我们当天就回覆对方，提出我们要求修改的条款。但到今天已两个多月，律师楼一直没有回复。

 

请问我们是不是只能干等？或我们该怎办？

 

祝安康。

 

~~马六甲 章小姐

 

答：

当买家缴付订金时，他必须签署一份买卖书面合同（Offer to Purchase），通常会列明卖买两家必须在14天内签署买卖合约。

 

在这份买卖书面合同，“subject to loan approval” 的字眼是很正常的，因为买家若拿不到贷款， 这买卖书面合同将被取消。

 

也是说在14天内若买家还没取得贷款，卖家须归还已付的订金。

 

根据你描述的情况，买家并无说明他无法获得贷款。

 

假设你妈妈所签署的买卖合约里说明买家必须在14天内签署，那你妈妈有权将已付的定金没收，并取消该买卖书面合同。

 

(陈佐彬)

收不到保证回酬

问：

陈律师，你好。

我在武吉免登买了一间服务式公寓，当初发展商承诺每年6%投资回酬，而且买卖合约也写得很清楚。

但是一年后，发展商已停止发投资回酬给业主；我问过其他业主，大家的情况都一样，而且发展商避而不见。

我想问：

1. 是不是已发生很多类似个案？
2. 买卖合约列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，有法律效应吗?
3. 身为业主，我们现在该怎办？可以委托律师起诉发展商吗？

~~吉隆坡 蒋德

答：

1. 这类型的案件曾经发生过。 
2. 如果买卖合约内列明的保证（Guaranteed）每年投资回酬，那有法律效应。
3. 如果发展商违反，那业主有权根据买卖合约内的条例，向发展商采取法律行动。建议你带着合约向律师询问详情。

(陈佐彬)

地主去世，地段追得回吗？ (2)

问：

再来，我有另一块住家地，暂时还不打算用来建房子。但最近有发展商收购了这地皮周围的地段。其实我不想卖这块地，但我担心发展商会将国能电房建在我地旁或是改变规划，而我的地变成大家共用的道路，那我名下的地就会变成不值钱。我该如何避免或注意发展商耍手段？我该如何保障我的地，不会变成电房或其他共用空间？

 

 

答：

如果您是地契上所注明的土地拥有人，那发展商或国能都无权动用您的土地来建设马路或电房。

 

如果该发展商或国能动用了您的土地，您可向法庭申请禁令阻止，并向他们索取合理的赔偿。

 

但是，如果地方政府打算征收您的土地以便作为公共发展用途，并以土地市价加上其他合理的费用做为赔偿， 那您就无法不把该土地转让给政府。

 

(陈佐彬)

地主去世，地段追得回吗？(1)

问：

陈律师你好， 以下有2个问题想请教您。

很早前买了一片5英亩，属于总地契（master title）其中一个单位（LOT）的空地。当时，地主还没有分割地契，而我也没有申请冻结令（caveat）。 几年前地主死了，他老婆将整片地给了发展商；发展商建的房子也卖完了。

 

发展商有说要赔钱给我，但是价钱不理想。

 

请问现在我能做什么？在法律上，发展商是否有权不理赔我，因为和我签约原地主已去世，不关发展商的事。我该向谁追讨我的地呢？

 

 

答：

马来西亚各州的产权登记制是采用澳洲托伦斯制度(TORRENS SYSTEM)，并且由各州土地局以及土地和矿业部门统一监管。简单来说，马来西亚法律制度只承认地契上所注册的名字是该土地拥有人。

 

若发展商是通过合法的买卖合约来购买整块地，而在买卖交易的过程中也未从土地查册(Land Search)中查出您是其中一个Lot的地主，那由此可见发展商已经做了该土地的尽职调查(Due Diligence)，是法律所承认的付出价值的真诚购买者(Bona Fide Purchaser)。

 

在土地转让给他们之后，照理说，他们是有权不理赔您的。

 

而整件事情的关键就是在于您并没有及时采取任何行动来保障您的利益，例如向土地局申请私人冻结令 (Private Caveat)。

 

事隔多年，发展商也将整块地发展了，而屋子也售完了。在这样的情况下，您别无选择，也只能接受发展商愿意给您的赔偿。

(陈佐彬)

二手屋如何发分层地契？

问：

 

陈律师你好，不久前通过一位房地产经纪，买了一间刚建好的公寓。

 

我知道，分层地契一般都是数年后才会发下来，想了解，这个公寓单位之后发出来的分层地契，是直接给我还是会先发给第一位屋主？

 

是不是我和第一位业主签了买卖合约，我就是合法业主？在官方机构的业权拥有纪录，是否也会自动更新，或我必须自己通知相关部门？

 

感恩。

 

～威省 覃先生～

答：

 

根据你的情况，发展商仍未将地契转移到业主名下。因此，发展商可以将分层地契直接转移到你的名字，无需从发展商转移到第一任业主名下，再从那边转移到你名下。

 

这公寓会以转让契约的方式（Deed of Assignment by way of Transfer）脱售。

 

在脱售前第一任业主必须得到发展商的确认（Confirm）方能依据买卖合约脱售给你。因此，获得发展商的确认后，发展商会自动更新其资料。若你想确定发展商资料库已更新，可以向发展商询问详情。

 

(陈佐彬)

律师如何收费？

问：

陈律师，你好。我朋友是室内设计师兼装修主要承包商，与屋主因某些问题，无法继续完成剩下的30%工程，余账十多万令吉还没收到。

屋主之后找了朋友之前雇用的二线承包商（subcon），以更低的价钱完成剩下的工作。

朋友之后聘用一位律师处理，对方开始时开价约2万令吉，并答应会追回屋主所欠的十多万令吉尾数。

岂料，到最后律师费变4万令吉，但追回来的余款只有8万令吉左右，整个过程感觉上有点白做。

想请问一下，大马有没有类似香港的法律援助部门，可协助这类法律问题？至少还可提供一些基本知识，同时费用合理。

我试过找过一位律师，只是开个档，写了3页的回复信，就收费6800令吉。

第二，我想问，如果律师开档并写了几张回复信，过了一段时间，双方私下达成共识后，需要通知律师结案吗？律师费是否当有事情要求才收费？或是以时间长短来计算？

最后，我还想问，一般的律师收费可有标准？一般如何计算？而我们一般的市民需要有什么基本知识，以防双方误解？

～吉隆坡 薛先生～

 

答：

一．在聘用律师处理任何事物时，可先请律师给你整个案子的报价单。同时，确认除了律师费以外你是否需要支付其他费用，如法庭堂费、文件注册费、印花税等等。如果觉得费用不合理，那你可以向其他律师咨询并索取报价单。

 

需要法律援助却又无法负担费用的公众，可向法律援助局(Jabatan Bantuan Guaman)或律师公会法律援助中心(Bar Council Legal Aid Centre)求助。但是，公众必须符合以下条件：

 

法律援助局(Jabatan Bantuan Guaman)

(a)年收入不超过2.5万令吉；

(b)如果年收入超过2.5万令吉, 但必须少于3万令吉。如果收入介于2.5万至3万令吉，你必须缴交300令吉的献金(Contribution)。

 

律师公会法律援助中心(Bar Council Legal Aid Centre)

(a)单身月入（扣除开销后）不超过650令吉，已婚人士则是900令吉。

(b)此外，不能拥有超出以下价值的资产：

●摩托车：4500令吉

●房子：4.5万令吉

●车子：2万令吉

●存款：5000令吉

 

(c)能够得到援助的范围包括刑事法(Criminal law)、家庭法(Family law)、 劳工法(Labour law) 、回教法(Syariah law)和大众的利益(Public Interest)。

 

二．双方私下达成协议后必须尽早通知律师，一来律师可协助你了解有关协议是否带来任何法律刑责；再来也可避免律师因不知情花费更多时间继续跟进案子。律师的收费一般以所花费的时间来计算，而每个律师的时费则有所不同。

 

三．除了特定事项如房屋买卖、贷款文件、抵押文件等有法律规定的律师费计算法，其他事项律师征收的费用并没有一个特定规范。费用一般依据律师的经验、案件的复杂性、花费的时间、包含的文件、案件的地区等来收费。如之前提到，尽可能在聘用律师前取得报价单同时，了解有关律师的收费形式以防任何误解。

 

(陈佐彬)

联名业主利益平分

问：
我和哥哥之前联名买了一间店面，大家一起分担供期。

之后，哥哥成功将店面出租出去，每月租金2000令吉，在扣除基本开销后，每个月给我700令吉。当时我觉得还可以，就接受了。
之后，哥哥告诉我，因为他不懂扣税的事，所以要我报税时，自行承担这2000租金，而他就不必再报了。我当时也答应了。

后来才发现，这无形中让我必须缴付更多的税，而且我还发现，原来店面的租金其实是3000令吉，哥哥瞒着我多收1000令吉。我追问哥哥，他还理直气壮的说，店面出租的事完全是他处理，应该多拿一些。我顿时无语。

我想问，既然是联名业主，租金是否就应该平分？我是否有权争取？如果我无法说服哥哥平分租金的话，是否有什么法律途径解决？

答：

根据国家土地法令，房产若是以两个人的名下注册，两人都拥有该产业相等的权利及分配，所以你有权利通过法律诉讼去争取相等的租金。

但还是建议你，同时考虑法律诉讼所需的花费及时间。

或许你可和哥哥商谈下次店面出租事让你处理，同样的你可以拿多些租金等条件而化解这件事。

(陈佐彬)

購土著單位有沒有風險？

2016-05-03 09:30

張先生說，我和朋友各看中一間共管公寓單位，向發展商詢問時，它直接表明賣剩單位不多，如果要購買，合約裡將會註明沒有保修期（他說這是現狀先賣，情況和購買二手屋一樣）。

請問：發展商有這樣的權力來制定買賣合約嗎？

另外，發展商的市場促銷人員說，其中幾間是土著單位，我們想知道：“購買土著單位是否會有風險？應該注意哪些細節？”

 

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商完成建屋工程之後，還有一些賣剩的房產單位，通常會以二手屋的買賣程序來交易，按照一般的市場行規：3+1來完成，就是簽署買賣合約後的3個月完成。

賣剩單位
以二手屋買賣程序交易

假如未能在3個月內完成，另加一個月寬限期，寬限期的這個月買方必須支付賣方利息，以這個讀者的情況，賣方是發展商。

賣方發展商基於有關房產單位已經完工，水、電賬戶是發展商的名字，與買方簽署買賣合約後，發展商將把有關賬戶轉到買方名下，買方則需要支付水、電賬戶抵押金。

由於發展商採用轉售的方式進行，因此，他會選擇在買賣合約內、表明沒有房屋義務修補期，這種情況好比發展商在建屋工程開始時，預先多買了幾個單位。當然，也可以說是賣不完自己握住，建好了繼續努力推售。

在經濟好景期，發展商在銷售已建好的房產單位，多數會調高售價，以彌補他握住房產單位的資金。當然，多數的發展商在移交房屋給購屋者時，也會提供基本的義務修補，只是購屋者一般無法享有全數的義務修補房屋。按照標準的買賣合約，購屋者與發展商簽署合約後，會獲得至少18個月或24個月（法令修訂後增至24個月）的義務修補房屋有效期。

提到購買土著單位的問題，如果發展商表明哪是賣剩的土著單位，那麼要詢問發展商是否已經申請開放轉售。假如有，可以要求發展商出示申請開放轉售獲批的信件，這樣比較妥當。

一般來說，發展商若按正規程序申請，並獲得批准，購買已開放轉售的土著單位，不會有問題。

（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）

樓上單位漏水‧分擔修理費合理？

2016-05-03 12:05

吉隆坡一共管公寓的兩名業主來信指出，他們居住的公寓天花板有水印，通知共管公寓的管理公司後，他們被告知需與樓上單位的業主，共同分擔修理費。

他們在信中問道：

1.樓上單位漏水，卻要我們分擔修理費，這是否合理？

2.假如樓上單位的業主拒絕分擔修理費，我們該怎麼辦？

3.共管公寓管理公司是否有權利向我們徵收最低的固定水費，儘管有些月份的使用是零紀錄？
 

答：陳鍾靈說，共管公寓樓上單位漏水，導致樓下單位業主面對麻煩，還被迫要分擔修理費，這的確不合理。

許多時候，問題需從樓上單位的漏水源頭處理，多數時候是樓上單位出問題，修理費應該由樓上單位負責，萬一樓上單位業主不講理，不願意承擔修理費，也不讓修理技工入屋檢查問題的根源，麻煩就大了。

如果通過管理公司與樓上單位業主協商不果後，可以透過法律行動爭取，只是這會費時費力，而且需要支付律師費等開銷，可能要權衡得失才行動。

水務公司對沒有用水的住家用戶徵收最低收費，公寓管理層依照水務公司的做法，同樣徵收最低收費，不同州屬的水務公司，徵收的最低水費可能稍有高低，比較普遍的是每月6令吉。
據我們所知，共管公寓的管理公司也徵收這一水平的最低收費，只是他們的結單是每3個月發出一次，裡邊註明最低收費18令吉，那是3個月的總數。

如果自認長時間不在家或不在本地，可以向水務公司申請暫時切斷水供，這樣就不需要支付每月的最低收費，不過，日後欲接駁回去，需要另行申請及支付接回水供的收費。

（ 星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

買地建工廠‧可要求遷電房？

2016-05-03 12:07

巴生的徐先生說，不久前，他在巴生附近地區購買了7塊輕工業地。之前，該地是重工業地，前地主已經把這塊地分割為十多塊輕工業地，有關地段屬永久地契，每塊空地面積在1千820平方呎之間。

 

請問：

1. 如果我把這塊土地建成一間工廠，這樣做是否非法？
2. 假如把這間工廠合法化，需要哪些甚麼程序？
3. 在這7塊土地中，其中一塊末端的土地建有一間國能電房，佔地15尺x70尺，這電房之前是供應大工廠所需的電能。可是，這電房霸佔了我的半塊土地，我能採取甚麼行動？可否要求國能將這個電房搬走？
4. 國能在前地主的空地上建電房，該公司是否已和前地主簽了甚麼協議？假設國能與前地主真的有簽協議書，這是該公司與前地主之間的協議。

請問前地主簽署的協議書，對我是否還有效？

答：徐先生購買的輕工業土地，在地契上有說明可以作為重工業、輕工業或商業用途。

 

 

陳鍾靈說，如果你準備將7塊輕工業地建成一間工廠，首先需向地方政府瞭解是否可行。如果可以，也要瞭解有關的條件與規定。
 

當地方政府同意後，接下來是請來建築師繪圖，然後再呈給地方政府尋求相關部門的批准。
 

另外，假如當初的平面圖有特別說明撥出土地給國能做電房用途，地主反對搬遷的基礎不強。
 

國能是否與前地主簽署協議，在其中半塊土地上建電房，徐先生可以向前地主瞭解清楚，因為我們也不曉得之前是哪一個業主或地主提出電供申請。
 

電房的存在，是否可在日後為業主帶來便利，並做為工廠能源供應的來源，這一點住在附近的徐先生可能比較清楚。
 

徐先生如有其他疑慮，應該親自向地方政府進一步瞭解，嘗試從地方政府、國家能源公司瞭解更多的詳情。

（ 星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

居委會註冊……

2016-05-03 12:08

依雯住在八打靈再也南部地區，她說，不久前其住宅區發生不少入門竊案，居民有意成立一個委員會，以照顧該住宅區治安。“可是，我們不曉得應該到甚麼部門登記或註冊？”

 

答：依雯住在八打靈再也南部地區，屬於雪州範圍，如果要成立居民委員會，辦理註冊事項，可到位於雪州沙亞南的社團註冊局辦事處瞭解詳情。 

 

該局的全名是Jabatan Pentadbiran Pertubuhan Negeri Selangor，可以登入該局網頁查明地址與最新電話號碼。

 

（ 星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）