未签约‧先付10%首期？

2016.06.26

梁小姐说，她上个月在柔佛州向发展商购买了一间排屋，屋价是32万9800令吉。

 

她给了10%首期屋款，可是现在她决定取消，发展商要扣除数千令吉的律师费和杂费，请问这是否合理？

 

至今，她尚未与发展商签署任何合约。

 

答：个人在签署买卖合约时，有意购买房屋者才支付10%首期屋款，可是，不明白为何这位读者签署合约之前，却支付了10%的首期钱？

 

发展商在收取购屋者的订钱后，一般不会退还，假如是肯退还，都会扣除一部份的钱，因为他们需要将有关单位卖给第二个人，无形增加其雇员的工作，他们将这些视为额外行政工作的收费。

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥

产权未转让‧以租户名入住‧不得拒付租金

2016.06.26

莉莉说，她以28万5000令吉，在吉隆坡郊外购买了一间中价公寓，买卖双方已经签署买卖合约，买方支付了购买价的20%给卖方律师。

可是，由于更改公司资产清理人，产业转让契约延迟发出，律师表示，有关事项将由新的资产清理公司接手。
 

她指出：“在这之前，我与该产业业主有一项口头协议，在产业拥有权转让期间，租下有关单位，我同意每个月支付800令吉租金，加上80令吉的管理维修费。”

今年5月初，她以租户身份迁入该单位居住，开始的时候还好，可是，最近发现单位的天花板有水印，她已经向业主及公寓的管理公司反映。

不过，双方并没有跟进，因此，她决定暂时不支付屋租，并已照会律师，管理公司的人员最后前来查看，证实漏水的问题来自楼上单位。

管理公司只是以油漆方式掩盖漏水造成的损坏，她并不满意他们处理问题的方式，因为这不能解决问题。

她在信中提出以下问题：
1.我是否有权利暂时不还租金？业主的律师致函给我，说我没有权利这样做，而是应该搬出有关产业，因为我不是合法的业主。
2.假如我决定不购买该项产业，因为产业的状况与第一次看到的不一样，我是否可以取消，并要求退回10%订金？
3.卖主的律师说，业主不可能对漏水的问题负责，因为漏水是楼上单位造成，由于业主已准备脱售有关单位，她难免推卸责任。
4.由于买卖合约仍在处理中，身为购屋者，我应该如何捍卫我的权益？假如需要进行一些修补，我是否可以通知银行延迟付款给卖主？

答：购屋者协会中文组主任陈钟灵说，业主的律师在信中所说的是正确的，莉莉不能以这个理由暂时不还租金给卖主，毕竟她还不是合法的业主。

另外，假如取消交易，10%订金可能被没收，公寓楼层之间出现的漏水问题，一直以来备受争议，特别是漏水因楼上单位引起，业主一是不准备承担责任，二是问题超出其能力所及的范围。

任何人在购买公寓转手单位时，必须要谨慎，虽然许多时候业主会油漆将漏水印补妆，如果漏水问题严重，即使在白天，也可以看出浴室天花板是否有水印，尽管业主油漆掩盖，只要几天时间很可能又再出现水印。

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥‧

公寓和工厂分层地契如何算？

2016.06.26

 

胡小姐说，我们四个人分别以联名方式（两人购买一间），在吉隆坡旧巴生路购买了两个公寓单位，那是10多年前的事；最近，发展商通知我们已申请进行地契分割，业主可以联络律师，以办理转移分层地契的事项。

 

当年，我们是以15万8000令吉购买有关公寓单位，面积大约900平方尺，每个公寓单位只有一个泊车位。

请问：“办理分层地契需要支付的律师费和印花税大约是多少？印花税是参照买卖合约志明的交易价计算，或是以目前的市价作为计算标准？”

 

另外，朋友的父亲不久前购买了一块工厂地皮，最近发展商申请将该地段进行地契分割，以便业主拥有个别地契，并提出大约5000令吉的印花税，律师表示这是根据买卖合约志明的售价计算出来的数目，这只是印花税，还不也包括律师的收费。

 

由于工厂地皮坐落在不理想的地点，最近市价还不到之前购买的价格。请问：“工厂地段的印花税是根据买卖合约价计算，还是参考目前的市价来计算？”

 

还有假如是在二手市场购买，在办理分层地契转移手续时，情况又如何？

 

答：林若辉律师指出，如果是与发展商购买的一手产业，在发展商进行地契分割，向购买者征收的印花税，是以买卖合约价格计算，就是首10万令吉1%、20万令吉至50万令吉征收2%，以此类推。

 

不过，假如是转手交易的产业，则以市价估算，可是，如果市价低于当初购买的价格，则不是以市价估算。

 

胡小姐与朋友购买的公寓，如今已经可以办理分层地契转移手续，产业印花税与律师的收费，皆以当年购买的价格做为计算基础。

 

林律师补充，客户支付的律师费是以律师公会在2006年10月制定的律师费架构（Solicitors Remuneration Order 2006）做准。根据第一架构第1条款，收费必须是以购买价、或是由估价局评估的价格为依据。

 

以胡小姐和朋友的例子，她们是向发展商直接购买，因此，律师费是以购买价、不是以市场价为计算基础。

 

根据2006年10月制定的律师费架构，首15万令吉1%，接下来至不超过85万令吉0.7%，以此类推；至于印花税，有关收费是这样计算：首10万令吉1%、接下来至不超过50万令吉2%。

 

关于在转手市场购买的公寓，如果准备办理分层地契，第一架构第2条款说明，假如律师必须对交易进行搜寻，查看第一次交易在完成时，是否已经有个别地契或分层地契，那么律师对转移产业拥有者名字征收的律师费，一般是不超过买卖合约价律师费的25%。

 

关于工厂地的地契分割，其收费与印花税的征收也是一样的方程式。

 

星洲日报‧投资致富‧产业问诊‧文：郑碧娥

投标拍卖房产问题多

2016.06.19

署名心慧的读者表示购买拍卖公寓面对一些问题。
 
今年3月，她成功标获一间公开拍卖的公寓，付了10%首期钱，以及签署相关文件。

 

她指出：“当我取得相关文件后，就委托一名律师草拟合约，在进行过程遇到一些问题。”

 

律师告诉她前业主拖欠发展商不少管理与维修费，以及其他相关费用，在这之前，她未被告知要支付这些费用，感觉被骗，请问该怎么办？

 

另外，她在信中也提出以下问题：

1）请问私人冻结令有什么用途？
 
2）如果前业主针对有关产业做了私人冻结令，是否就没办法解决问题？

 

3）假如不偿还以上费用，而发展商迟迟不发出批准交易的信件，请问拿回10%首期钱的机会大吗？

 

答：

投标购买拍卖房屋的消费者，事先应查问前业主是否拖欠发展商大笔管理服务费；假如有拖欠，应该先谈好由银行承担；若银行表示同意，再通过白纸黑字写清楚才投标，如果无法达致协议，应该再三考虑。

 

黄振原律师说，私人冻结令的作用是冻结有关地段的买卖，假如产业单位仍在总地契，发展商一般不批准冻结，只要是有关单位没有被冻结，买卖照样可以进行。

 

另外，假如不准备偿付前业主拖欠的费用，发展商当然不会发出批准交易的信件，过了预定期限，10%首期钱将被没收，除非通过律师尝试提出延长交易期限。

 

还有可通过律师与银行、发展商洽谈，尝试努力争取豁免买者缴付有关的费用，或者减半之类的安排，虽然说成功投标获得拍卖单位者本身大意、或缺乏购屋经验，但完全由买者承担，相信多数人会认为不合理。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)

洋楼附近要建医院……

2016.06.19

 

林先生说，他不久前购买了一幢独立式洋楼，分开签署了两份合约，就是购地合约与建屋合约。

订购时，发展商表示，那里空气清新，湖光山色围绕的起居环境，无比美好。

 

可是，不久前，发展商却将附近花园进口处的一块地段，卖给专科医药集团，以便建造专科医院。

 

请问：

1.购买者是否有权利反对专科医院的兴建？

2.大多数购买家表示，发展商事先没有传达将建造医院的讯息，如果放弃购买，是否能拿回订金？
 
答：

这位读者购买的是独立式洋房，分别签署两份买卖合约，而且不是标准买卖合约，没有看到合约内容，很难给予全面解答。

 

这种情况下，假如发展商提呈的发展计划获得地方政府批准，拿到发展准令后，即可展开建筑工程，购屋者一般比较难反对。

 

陈钟灵说，由于购买这些产业签署的不是标准买卖合约，能否拿回订金，胥视订购文件或合约如何说明。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)

公寓48月兴建期太长？

2016.06.19

我们几个好朋友，不久前分别订购了即将展开建筑工程的服务公寓单位，产业地点是在巴生河流域，虽然屋价属可负担水平，不过，却是高密度产业发展计划，而且产业坐落在租赁土地上。

 

另外，产业完工期需要48个月，在订购时并没有意识到这一点，据了解，一般分层产业的兴建期是36个月，为何现在却是48个月？

 

我们在订购时，发展商销售办事处的职员要我们每人支付5000令吉订金，而且还说这是最少的收费，有些发展商甚至收取1万令吉的购屋订金。

 

请问：“如果订购了服务公寓，并已支付订金，假如想要取消，能够取回订金吗？”

 

朋友给我们的意见是：“48个月的兴建期未免太长了，担心这间中会有变数，避免夜长梦多，不如放弃吧！”

 

答：

购购屋协会中文组主任陈钟灵说，这几位读者是否已询问发展商，已支付订金能否退回，或是订金收据写明，已支付订金是不能退回这几个字。假如是这样，严格来说，退回订金的可能性很小。

 

取消购公寓难退回订金

不过，假如发展商的律师仍未准备买卖合约，如果这几位读者有办法物色到其他买家，愿意接手他们订购的公寓单位，或许订金不会100%泡汤。

 

无论如何，这只是我们的设想，这几位读者必须先向发展商了解，以上的替代方案是否可行才开始物色，这样比较实际。

 

另外，在订购有关公寓单位时，是否与发展商提起，假如贷款不获批，可以退回大半比例的订金。在标准买卖合约下，个人如果贷款不获批准，已付的10%购屋款，可获得发展商退回9%。

 

提到兴建期48个月太长的问题，坦白说的确是比较长，一般要看发展商的交屋纪录、建屋实力，或许发展商兴建的公寓，为高密度产业计划，向地方政府申请拉长兴建时间。

 

上述这几位读者订购的公寓单位，准备自住或投资，来信并没有提到，自住或投资涉及的规划会有些不同，准备放弃或继续这项购屋计划，可以再认真思考。

(星洲日报／投资致富．产业问诊．文：郑碧娥)

要卖屋．土地却没地契．该如何？

2016.06.19

读者亚历来信说，他的爸爸在柔佛州有一块地，可以用来兴建房屋，可是，土地并非坐落在永久地契的地段。

如今，他爸爸准备出售该土地，因为爸爸年纪已高，而赖先生本身也没有兴趣在柔佛州兴建房屋。

他们在准备出售房屋的过程中面对问题，因为他爸爸说，该土地没有地契，土地局的官员告诉他们需要等待，可是，没有说要等多久。

请问：“要如何解决问题？”

答：
这位读者提供的土地转让资料不完整，因此，我们的谘询顾问表示无法给予很好的建议；不过，他说，类似这种情况，土地局通常会发一封土地转让权的信件，信件里边会有转让该土地的相关资料，包括亚历爸爸的名字。

另外，在这期间，亚历爸爸是否有偿还各项相关费用，譬如转换土地费用、地税、测量费等，这些文件可以证明亚历爸爸在土地的拥有权。

无论如何，最好是亚历和爸爸再到相关的土地局询问，他们应该可以提供比较实际的建议。


（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

能否半途终止买卖产业？

2016.06.12

 

李小姐在雪兰莪州购买一个普通公寓单位，她是在2013年3月购买，按照买卖合约，双方签署合约後的36个月内，发展商必须交屋给购屋者，就是不超过2016年3月，可是至今仍未有消息。

她有向银行申请贷款，其贷款银行根据产业的价格，以及建筑工程的进展支付了屋价的80%。

 

在这期间，她与其他购屋者曾经向房屋部执法组投诉，後者表示已经和发展商接洽，发展商承诺将在近期内作出回应。

 

另外，她在信中提出以下问题：

1.我能否终止这项产业的买卖？

2.假如可以，能否取得所付的订金？

3.还需要等待多久的时间？

4.这项产业会否演变成搁置计划？

5.如果会，是否意味我必须偿还银行已付的贷款？

 

答：在标准的买卖合约，没有条例赋予购屋者半途终止产业买卖的权利，房屋在兴建途中，也不可能脱售。

 

在等待房屋完工期间，可以做出的努力，这位读者已做了，要等多久才有结果，就看购屋者如何跟进，以及发展商是否积极看待建屋工程。

 

购屋者协会中文组主任陈锺灵指出，惟有等到发展商交屋後，购屋者计算了迟交屋的天数，然後才向发展商提出迟交屋索偿要求。

 

另外，来信提及至今她和银行交给发展商的屋款已经达80%，最後的20%是房屋完工後才由银行支付，像这样的情形，房屋已完成绝大部份建筑工程，最後是否演变为搁置计划，按说可能性不大，但凡事有万一，如果发展商能尽早解决问题并即时交屋，这样会比较妥当。

 

如果不幸演变为搁置计划，购屋者仍需偿还银行已付给发展商的房屋贷款及相关利息。

        

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

漏水獲賠償‧該要嗎？

2016-06-12 13:06

雪梅來信說，她購買了一間排屋，在維修保證期間，主人房廁所發生漏水問題，經過維修後，問題並沒有完全解決，發展商總是再三拖延，同時，給出許多不同的理由。
 

最後她寫了投訴信到律師樓，發展商才派人來維修，不過，那時已過了維修房屋保證期。

 

她說：“當時我並沒有在維修文件上簽名，因為需要時間觀察，果然不出所料，漏水問題又再出現，再一次投訴時，發展商以房屋過了維修保證期為由不予理會。”

 

最近發展商又催促她儘快處理這問題，因為其律師準備結算尾賬，原因還有5%屋款未過賬，發展商獻議賠償她500令吉，否則將把案件交給法庭處理。

 

她在信中提出以下問題：

1.請問應該接受該筆錢嗎？還是交給法庭處理？

2.過了維修保證期，是否意味發展商就可以不理會所有投訴？

3.我有權利提出更高賠償嗎？

答：雪梅問到是否應接受該筆錢，或是交由法庭處理，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，雪梅應該權衡案件交民事法庭處理勝算有多高、得與失之間的比率，然後才做決定。

 

在保證期滿之前，假如雪梅有呈上書面通知，表明問題並沒有解決，這樣比較有條件爭取，在維修保證期間，雪梅給予發展商30天時間進行維修。

 

如果發展商在這期間沒有將問題解決，購屋者可以請承包商前來估價，然後給發展商及其律師各一份價目表，再給發展商14天時間，如果發展商依然沒有行動，購屋者可以指示承包商動工，維修的開銷從律師握著的5%屋款中扣除。

 

假如維修房屋的開銷，與發展商獻議的賠償額相差太遠，雪梅可以向發展商提出較高賠償，許多時候，當我們耐心等待發展商做好“手尾”工作，可是，卻因為發展商一再地拖延，錯過了維修保證期，導致問題未能解決。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

現金購屋‧少了“保護網”

2016-06-12 13:04

 

吳先生來信提出三個關於買賣產業、分層地契的問題。
 

他說，2013年9月，他購買了位於巴生武吉丁宜的5層樓公寓，建築面積大約800平方尺，售價18萬令吉，假如沒有出現意想不到的情況，預料近期內可以完工。

 

吳先生是以現金購買該公寓，發展商是一家上市產業公司的子公司，他有聽說過現金買家的產業，可能會被無良的發展商抵押給銀行或轉賣，因為現金購買產業的買家少了貸款銀行的“保護網”。

 

有鑒於此，他詢問了發展商關於該公寓坐落的土地，是否抵押給銀行的問題，發展商的答案是：他們沒有欠任何銀行貸款，土地是完全屬於發展商的。

 

雖然發展商沒欠銀行貸款，不過，假如發展商需要資金，他還是可以轉賣那塊地。請問：“我能做些甚麼努力來保護我的權利？我可以要求發展商可以給我保證信、解押文件或任何其他文件嗎？”

 

第二個問題：他有一個已付清銀行貸款的公寓，位於白沙羅地區，發展商於2006年交屋，至今已快10年，可是，分層地契一事未有進展。

 

請問：有關當局是否有規定發展商必須申請分層地契？假如有，最遲是幾時？幾年前我曾詢問過公寓的管理公司，答案是正在進行中，但至今還沒任何消息。

 

第三個問題：假如在領取分層地契之前脫售公寓，買方有權從賣價扣除申請分層地契的費用嗎？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，吳先生在信中提及現金購買產業的買主少了貸款銀行的“保護網”，這是沒有錯的說法。

 

銀行會要求保證信作保障

一般來說，領取銀行貸款購買產業的買家，銀行會向發展商提出保證信的要求，以保障銀行本身的利益，至於以現金購買產業的買家，嚴格來說，就缺乏這方面的保障。

 

吳先生所購買的5層樓公寓，發展商表明其土地沒有抵押給銀行，如果是規模較大的產業公司，或者擁有強大的母公司為後盾，照理來說，應該不大可能會發生問題。

 

另外，假如以現金購買已有個別地契或分層地契的產業，買家就不會有這方面的顧慮，因為在市場上，的確有發生過發展商將產業所在位置的土地抵押給銀行，領取大筆款項進行產業發展計劃，可是，過後卻沒有履行還款義務，導致土地權出現爭議。

 

提到分層地契的問題，根據1985年分層地契法令，發展商在移交新屋鎖匙給購屋者的6個月內，就應該開始處理轉移分層地契的申請。

 

不過，許多時候發展商並沒有或無法辦到這一點，原因有不少，個別發展商面對的問題也不一樣，無法在這裡一一敘述。

 

購屋者應不時跟進

購屋者本身其實可以、或者說應該不時跟進，最好是每半年、不是每幾年才詢問，避免發展商收盤了，情況將會比較複雜，到時就更加麻煩處理。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

聯名產業如何全權擁有？

2016-06-05 13:08

 

張先生來信指出，他的弟弟和堂弟聯名購買產業，去年，堂弟失去聯繫；同時，拖欠銀行貸款分期，最近接獲銀行準備拍賣該產業的通知。

 

弟弟在獲知有關事件後，與銀行商討攤還事項，弟弟有意全力接手該產業，以及希望廢除堂弟的所有過問權。 

 

請問：“如何促使堂弟失效於聯名文件的過問，以及避免他日出現爭奪產業權益的問題？”

 

答：林若輝律師表示，要防止張先生堂弟在產業的擁有權，除非獲得堂弟簽名同意放棄，否則很難廢除堂弟的所有過問權。

 

由於是聯名擁有，各有一半的擁有權，如果由弟弟全力攤還貸款，弟弟在日後有權向堂弟索回。

 

現在，最要緊是能聯絡到堂弟，然後準備一份授權書，由堂弟簽名同意授權弟弟全權處理產業相關文件，就是說惟有在堂弟簽名同意後，弟弟才有可能全權處理有關產業的事項。

 

一個人若失去聯絡超過7年，家屬在嘗試聯絡，包括採用所有聯絡方式，如登報要求聯絡解決問題不果後，可以向法庭提出申請，宣判他不在世上，在取得准令後，才能執行財產或遺產的分配。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

設施未完工‧無入住文件‧該領鎖匙嗎？

2016-06-05 13:07

鍾先生購買了一間被列為商業套房的分層地契產業，雖然示範屋的臥室、客廳，展示的是共管公寓單位。

在簽署買賣合約時，律師只是要他在一些頁面簽名，建築師在移交空屋通知時，並沒有附上入住文件。

雖然發展商認為可以移交空屋鎖匙，可是，一些共用設施如電梯、游泳池、園林設計都沒有做好，同時，水、電供應還不能駁接到個別單位。

在這段期間，發展商仍未獲得地方當局，以及消防局、國家能源、水務公司、英達麗水等公司的信件，國家能源電房仍未能啟用。

請問：“在沒有入住文件的基礎上，建築師是否能發出移交空屋通知？在未握有入住文件的情況下，是否能宣稱產業計劃已經完工？並指示銀行發放貸款？”

另外，業主發現實際單位的設計，與買賣合約展示的不一樣，例如落地窗的高度並不標準、地磚不平、走在地磚上可聽空洞的聲音、開關時門框有聲音、油漆未完工、還有許多不完善的地方。

既然存在這麼多的問題，為何建築師可以發出移交空屋通知書？

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，锺先生購買的服務公寓，坐落在商業產業的地段，因此，他和其他業主與發展商簽署的買賣合約，很可能不是標準的合約，這是一點。

 

另外，該服務公寓的銷售小冊子，是否註明發展商可以在不通知買家的情況下，修改產業單位的設計，或者是示範單位只供參考，與實際單位的設計不一定相同等字眼，這是另一點。

 

這些彈性的條文，給予發展商許多伸縮性的處理空間，發展商會善用一些不會觸犯法令的空間，推行其產業計劃。

 

但是，發展商建築師在公寓的一些共用設施，例如電梯、游泳池、園林設計都沒有做好，同時，水、電供應還不能駁接到個別房產單位，以及發展商仍未獲得地方當局、消防局、國家能源、水務局、英達麗水等公司的信件，卻通知買家領取新屋鎖匙。

 

此外，國家能源電房仍未能啟用就交鎖匙，這點很令人質疑，發展商或其建築師是否掌握灰色地帶，或是避免對買家做出遲交屋賠償，希望銀行發放最後一筆貸款，倉促通知業主領取鎖匙，這些有待锺先生和其他業主進一步跟進。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

申請電流供應不批

2016-06-05 13:06

黃先生說，他購買了一間房屋，不過賣主與國家能源存在拖欠電費糾紛，因此，不批准他提出的電流供應申請。

他問：“國家能源公司是否有權利不批准我申請電流供應的要求？”

答：產業交易即將完成，就是發放尾數屋款之前，律師必須確保賣方繳清所有的費用，譬如水費、電費、排污費、門牌稅等相關費用，然後才通知買方或買方貸款銀行釋出最後一部份屋款。

 

購屋者協會中文組主任陳锺靈指出，這位讀者最好能要求有關的律師協助處理，要他通知賣方儘快還清所拖欠的費用，不論數目多少，都不應該由買方承擔，這是不公平、不合理的事。

 

另外，國家能源公司在處理個別單位業主提出電流供應的申請，其政策是舊賬款未解決，新業主提出的申請將無法獲准。

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

延長地契疑問

2016-06-05 13:00

李先生詢問有關租賃地契到期的問題。他說，他在雪蘭莪州擁有一間99年租賃地契的房屋，建築面積大約1千550平方呎。

他在信中提出以下問題：

1.地契到期時，延長地契租賃費怎樣計算？

2.如果政府收回有關地產，業主會獲得賠償嗎？

3.如果地契只剩下30年，想把屋子脫售，會遇到甚麼問題？

4.購買99年地契的房屋，會有甚麼風險？

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，關於房屋地契到期的問題，在地契期滿之前，業主可以帶齊相關資料，向市政府瞭解，包括詢問關於收費的問題。

 

他說，在地契的契約滿期之前，若政府準備收回，是否會賠償業主，這很難說，因為租賃契約的產業期滿時，政府有權收回。

 

在租賃契約期滿之前，有關產業的業主可以一起提出延長申請，除非是政府準備徵用，否則，申請都會獲准。

 

如果地契只剩下30年，屋主準備脫售，除非買主可以用現金購買，或者是產業坐落在熱門地點，否則，交易比較難落實，銀行一般不準備貸款給這類產業的貸款申請者。

 

另外，由於存在這樣的問題，屋價很可能被壓低。

 

在雪隆地區，已經有不少新的屋業計劃，地契也是99年租賃地，只有少數是永久地契產業。

 

一般來說，購買這類型產業風險不大，只是在轉手脫售時，需要向有關當局提出申請，需要用比較多的時間完成，而且售價會比永久地契產業稍低。

 

此外，將來契約期滿之前，產業繼承者必須向相關部門提出延長申請，包括支付延長地契的租賃費。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

買家想要產業直接轉名‧手續如何？

2016-05-29 13:09

徐先生有一間半獨立式房屋待出售，不久前，有買家（朋友介紹的客戶、名叫大衛）表示，他有意購買其半獨立式房屋，不過，這名買家大衛卻向徐先生提出反建議，希望徐先生將房屋的擁有權直接轉名給他，因為大衛還有幾個產業的貸款戶頭未還清，他沒有把握可以申請到房屋貸款。

大衛說會預先支付一筆現錢給徐先生，然後大衛繼續徐先生未還清的銀行貸款。徐先生購買這間房屋已經10年，貸款年限15年，大約還有5年的房貸分期付款。

這是徐先生與太太聯名的房產，他們兩人準備脫售的其中一個原因：孩子在外國深造，已經畢業工作，打算在國外發展；因此，徐先生有了脫售半獨立式房屋的想法，兩人不需要這麼大的居家空間，然後搬進另一個房產單位：共管公寓，因為他們可能會比較常到國外探訪孩子。

請問：

1.直接轉名對我和太太有甚麼影響？

2.手續如何，要通過律師處理嗎？需要甚麼文件嗎？用自己還是買家律師比較對我有益？

3.需要哪些費用？是由買家全付嗎？

4.整個程序估計需要多久才順利轉名？

答：林若輝律師說，任何產業買賣，都需要交給律師樓辦理，買、賣雙方最好是各自聘請本身熟悉的律師，協助處理產業的交易事項。

 

買方需要支付購買產業的律師費、轉名印花稅，以及其他與產業買賣有關的費用，在辦理產業買賣過程中，需要跑土地局不止一趟，對於外行的買賣雙方來說，這是不容易辦理的。

 

另外，買方如果有向銀行申請貸款，需要另外支付貸款合約律師費、印花稅及其他相關費用，當然，賣方也需要脫售產業的律師費，所需數額比買方少許多。

 

關於產業交易程序需要多久，林律師說，這要看房產是坐落在永久地契、或者是租賃契約的土地上，還有房產貸款是否已還清。

 

在轉手市場的買賣，一般是3+1、就是3個月，另外加一個月的寬限期，在第四個月買方需要支付遲付款利息，除非交易延遲完成，是因為賣方在文件的提呈出現拖延。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

管理層擅自出租公寓設施‧屋主有權要求外人離開？

2016-05-29 13:07

何先生說，我們是巴生河流域一間共管公寓的屋主，入住太約一年多，最近管理層把游泳池、網球場出租給外人，每到週末都會有人來學習游泳、練球。

至今有好多位業主就此事詢問管理公司，他們給的理由是，目前公寓的入住率還比較低（移交鎖匙至今才一年多），而且還理直氣壯說：這個期間有租金收入，對公寓的管理沒有不好啊！

 

請問：“屋主有權要求外人離開公寓嗎？”因為入住率會逐漸提昇，每逢週末游泳池、網球場都會有很多人，而且他們也沒有照顧好共管公寓的設施，畢竟那不是他們的產業，即使損壞了也不會心痛，而且也不必他們花錢修理，反正，他們只需繳付租金就可以了。

 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，公寓的業主如果對管理公司將共用設施出租給外人，可以詢問聯合管理機構（假如還未有分層地契）或管理機構（已有分層地契）的成員，他們決定出租給外人之前，是否有召開特別大會，尋求公寓業主的同意與批准，並將開會討論結果納入內部管理手冊，例如，這樣的安排只維持最多半年或一年，因為公寓的入住率將會逐漸上升。

 

假如連召開特別大會也沒有就擅自決定出租公寓設施，這其實是違反共管公寓的管理守則，若公寓的設施遭破壞了，哪一方需要負責，備受爭議。

 

嚴格來說，共管公寓顧名思義，就是由居民組織起來，挑選適當的代表，肩負管理公寓的設施，以及其他大小事務的產業。

不論是長期或短期出租，對公寓的保安、基本設施，都會造成程度不一的負面影響，除非真的如管理公司所說，迫切需要週轉資金，否則，這樣的安排並不受鼓勵。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）

業主不住在公寓‧可否加入JMB？

署名“一群公寓業主” 來信指出，我們住的共管公寓大約有5年了，目前還未有分層地契，現在還是聯合管理機構（JMB）安排管理公司，負責公寓管理與維修事務的階段。

這些年來，每年都有舉行常年大會，公寓的管理賬戶還有一筆錢，再過不久又要舉行年度大會，據說有一班令許多屋主厭惡的業主，準備“領導”聯合管理機構。這裡的屋主擔心，他們入主聯合管理機構，可能會影響公寓的管理素質，甚至不利於公寓管理的收支、賬目的整理與財務報告。

 

請問：

1.個人是業主，可是不住在公寓單位，他可以競選聯合管理機構的重要職位嗎？

2.假如是被列入黑名單、不能出國者，可否競選聯合管理機構的成員？

3.如果發現這群人之前有挪用公款的紀錄、賬目也不清楚的問題，可以舉報他們嗎？

 

我們（一群公寓業主）有詢問過大廈行政長官，可是，他們的說法都不一樣，無法給我們明確的答案，希望《產業問診》可以提供一些意見供參考。

 

答：購屋者協會中文組主任陳锺靈說，個人如果是公寓業主，他/她是可以競選聯合管理機構的任何職位，只是如果他/她不在該公寓居住，假設不是出租給學生或上班族，還可以經常回去小住幾天；假如是將整個單位出租，不住在該公寓，也很少出入公寓範圍，又如何能瞭解公寓的管理事務、或大小問題？

 

若是想要擔任聯合管理機構的重要職位，或是擔任主要成員，無法勝任或兼顧，反而累人累己。

 

公寓的管理事項或問題可大可小，需要緊急處理，或可稍微延後，主要是看問題性質，另外，假如是被列入黑名單者，是不可能擔任社團、組織、團體的理事職位的。

 

假如有證據證明，那一班人之前涉嫌挪用公款，賬目報告有疑問，可以舉報他們，最主要是必須握有證據，避免在舉報過程中，反過來被告毀謗。

 

在向市政府的大廈行政長官諮詢意見或詢問問題時，如果他們能以白紙黑字回應，至少會有一個底稿作為參考。假如官員的回應答案不一樣，那麼我們可以向他們求證，出示之前獲得的回應，進一步瞭解，到底哪一個答案才對，以確保獲取最正確的答案。

 

（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）