2016-06-12 13:04
吳先生來信提出三個關於買賣產業、分層地契的問題。
他說，2013年9月，他購買了位於巴生武吉丁宜的5層樓公寓，建築面積大約800平方尺，售價18萬令吉，假如沒有出現意想不到的情況，預料近期內可以完工。
吳先生是以現金購買該公寓，發展商是一家上市產業公司的子公司，他有聽說過現金買家的產業，可能會被無良的發展商抵押給銀行或轉賣，因為現金購買產業的買家少了貸款銀行的“保護網”。
有鑒於此，他詢問了發展商關於該公寓坐落的土地，是否抵押給銀行的問題，發展商的答案是：他們沒有欠任何銀行貸款，土地是完全屬於發展商的。
雖然發展商沒欠銀行貸款，不過，假如發展商需要資金，他還是可以轉賣那塊地。請問：“我能做些甚麼努力來保護我的權利？我可以要求發展商可以給我保證信、解押文件或任何其他文件嗎？”
第二個問題：他有一個已付清銀行貸款的公寓，位於白沙羅地區，發展商於2006年交屋，至今已快10年，可是，分層地契一事未有進展。
請問：有關當局是否有規定發展商必須申請分層地契？假如有，最遲是幾時？幾年前我曾詢問過公寓的管理公司，答案是正在進行中，但至今還沒任何消息。
第三個問題：假如在領取分層地契之前脫售公寓，買方有權從賣價扣除申請分層地契的費用嗎？
答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，吳先生在信中提及現金購買產業的買主少了貸款銀行的“保護網”，這是沒有錯的說法。
銀行會要求保證信作保障
一般來說，領取銀行貸款購買產業的買家，銀行會向發展商提出保證信的要求，以保障銀行本身的利益，至於以現金購買產業的買家，嚴格來說，就缺乏這方面的保障。
吳先生所購買的5層樓公寓，發展商表明其土地沒有抵押給銀行，如果是規模較大的產業公司，或者擁有強大的母公司為後盾，照理來說，應該不大可能會發生問題。
另外，假如以現金購買已有個別地契或分層地契的產業，買家就不會有這方面的顧慮，因為在市場上，的確有發生過發展商將產業所在位置的土地抵押給銀行，領取大筆款項進行產業發展計劃，可是，過後卻沒有履行還款義務，導致土地權出現爭議。
提到分層地契的問題，根據1985年分層地契法令，發展商在移交新屋鎖匙給購屋者的6個月內，就應該開始處理轉移分層地契的申請。
不過，許多時候發展商並沒有或無法辦到這一點，原因有不少，個別發展商面對的問題也不一樣，無法在這裡一一敘述。
購屋者應不時跟進
購屋者本身其實可以、或者說應該不時跟進，最好是每半年、不是每幾年才詢問，避免發展商收盤了，情況將會比較複雜，到時就更加麻煩處理。
（星洲日報／投資致富‧產業問診‧文：鄭碧娥）
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